Obligatie afectata de conditie suspensiva pozitiva mixta. Obligatie de rezultat si caz fortuit.
– art. 1007 C.civ., art. 1012 C.civ. art. 1082 C.civ. si art. 1083 C.civ.
Obligatia asumata de promitentul-cumparator de a cumpara imobilul obiect al antecontractului de vânzare-cumparare este o obligatie afectata de o conditie suspensiva pozitiva mixta, conform art. 1007 C.civ. Conditia este mixta deoarece depinde atât de vointa promitentilor vânzatori care si-au asumat o obligatie de rezultat, cât si de elemente exterioare vointei acestora. Neîndeplinirea obligatiei asumate de catre promitentii vânzatori pâna la data stabilita prezuma, potrivit art. 1012 si art. 1082 teza I C.civ., culpa acestora pentru nerealizarea obligatiei contractuale, prezumtie care este relativa si a fost rasturnata prin dovedirea intervenirii cazului fortuit.
(CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A VI-A COMERCIALA,
DECIZIA COMERCIALA NR. 523 /17.12.2010 )
Prin sentinta comerciala nr. 1325/12.02.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a VI-a Comerciala a fost respinsa cererea formulata de reclamanta S.C. P. R. S.R.L. în contradictoriu cu pârâtele S.C. S. T. S.A. si B. C. L..
Pentru a pronunta aceasta hotarâre, instanta a aratat ca, prin cererea înregistrata la data de 10.07.2009 sub nr. 29443/3/2009 pe rolul Tribunalului Bucuresti – Sectia a VI-a Comerciala, reclamanta SC P. R. SRL a solicitat obligarea pârâtelor SC S. T. SA si B. C.-L.la plata în solidar a sumei de 100.000 euro cu titlu de daune interese în temeiul clauzei 8.2 din antecontractul de vânzare-cumparare din data de 11.07.2008, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea actiunii reclamanta a aratat ca între parti s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumparare cu privire la imobilul situat în Bucuresti, Sos. Viilor nr.56, sector 5 compus din teren în suprafata de 5.349,65 mp si constructii, identificat cu nr. cadastral 5225/1 si înscris în cartea funciara nr.12082. Prin antecontract pârâtele s-au obligat sa vânda imobilul reclamantei, iar aceasta a promis sa-l cumpere în scopul construirii unei cladiri de birouri/complex de locuinte. Pârâtele si-au asumat prin clauza 5.6 obligatia esentiala de a obtine aprobarea planului de urbanism zonal cu parametrii prevazuti în anexa 1 a antecontractului pâna la data de 15.10.2010. Prin prisma verificarilor efectuate de reclamanta la data încheierii antecontractului pârâta S.t T. SA era proprietara exclusiva a imobilului, iar pârâta B.C.-L. avea calitatea de cumparatoare a unei cote indivize de 13/14 din cladirile parte din imobil în temeiul contractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr.760/05.10.2005 încheiat cu SC S. T. SA fara sa fi operat transferul dreptului de proprietate asupra cotei respective. Aceasta situatie juridica era reflectata eronat în cartea funciara respectiv S. T. figura ca proprietara deplina a întregului imobil, iar B. C.-L. era intabulata simultan ca proprietara a 92,80 % din imobil, dreptul de proprietate figurând ca drept absolut în loc sa fie înscris ca drept dobândit sub conditia suspensiva a platii pretului.
Date fiind aceste inadvertente pârâtele s-au obligat prin clauzele 5.4 si 5.5 din antecontract sa remedieze aceste probleme pâna la termenul limita stabilit pentru încheierea contractului de vânzare-cumparare.
Prin clauza 8.1 din contract s-a inserat un pact comisoriu de grad IV ce urma sa intervina în caz de neexecutare a obligatiilor privind obtinerea PUZ-ului, realizarea transferului dreptului de proprietate catre B. C.-L. si rectificarea înscrierilor în cartea funciara.
Partile contractante au convenit ca în cazul în care planul de urbanism zonal nu va fi aprobat pâna la data de 15.10.2008 promitentele-vânzatoare sa fie obligate în solidar la plata sumei de 100.000 euro catre promitenta-cumparatoare (clauza penala).
În ceea ce priveste pretul imobilului acesta a fost stabilit la suma de 7.594.460 euro ce urma sa fie platit la data transferului dreptului de proprietate, respectiv la data încheierii contractului final de vânzare-cumparare.
Prin clauza 4.4 din antecontract partile si-au asumat obligatia comuna de a deschide un cont escrow în termen de 10 zile lucratoare de la data semnarii antecontractului, ulterior deschiderii acesta urmând sa fie alimentat cu o suma de bani reprezentând 10 % din pretul imobilului.
Reclamanta a initiat demersurile pentru deschiderea contului, iar pe fondul absentei din tara a pârâtei B. C.-L. si reprezentantului SC S. T. SA partile au agreat de comun acord amânarea deschiderii contului pe termen nedeterminat.
Pârâtele aveau obligatia conform clauzei 6.1 din antecontract sa notifice îndeplinirea obligatiilor prevazute la clauzele 5.4 – 5.6 din antecontract pâna la data de 15.10.2008.
Pârâtele nu au transmis nici o notificare deoarece niciuna dintre obligatiile respective nu au fost executate de catre pârâta, nefiind transferat dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 13/14 din imobil catre B. C.-L., nu au fost rectificate înscrierile în cartea funciara si nu a fost obtinut planul de urbanism zonal.
Fata de prevederile pactului comisoriu de gradul IV stipulat în cuprinsul clauzei 8.1 din antecontract reclamanta a notificat pârâtelor rezolutiunea antecontractului la data de 17.10.2008, aceasta operând din culpa exclusiva a pârâtelor.
Prin aceeasi notificare reclamanta a solicitat si achitarea penalitatii în cuantum de 100.000 euro.
Reclamanta a aratat ca a convocat pârâtele la conciliere directa, solutionarea litigiului pe cale amiabila nefiind posibila.
Reclamanta a sustinut ca sunt îndeplinite conditiile premisa avute în vedere la data încheierii antecontractului pentru aplicarea clauzei penale 8.2 din antecontract, pârâtele neîndeplinindu-si o obligatie clar determinata în antecontract si esentiala pentru luarea deciziei de achizitionare a imobilului.
Au fost invocate dispozitiile art.1066 Cod civil si s-a solicitat sa se constate ca sunt îndeplinite conditiile raspunderii civile contractuale întrucât pârâtele nu au obtinut aprobarea planului de urbanism zonal.
Reclamanta a suferit un important prejudiciu economic prin nerespectarea obligatiilor de catre pârâte deoarece a investit sume considerabile de bani pentru finalizarea cu succes a tranzactiei, fara a se mai pune la socoteala compromiterea planurilor de afaceri în legatura cu imobilul si neonorarea de catre reclamanta a diverselor acorduri si întelegeri cu tertii.
În drept, au fost invocate dispozitiile art.969 Cod civil, art.966, 973 Cod civil, art.67 si 56 Cod comercial.
La data de 26.10.2009 pârâtele au formulat întâmpinare solicitând respingerea actiunii si plata cheltuielilor de judecata. În motivarea întâmpinarii s-a aratat ca potrivit pct.4.4 reclamanta trebuia sa vireze o suma reprezentând 10 % din pretul de cumparare ca dovada ca intentioneaza sa cumpere imobilul. Aceasta obligatie nu a fost realizata pâna la data de 17.10.2008 când reclamanta a notificat intentia de rezolutiune a antecontractului.
Promitenta-cumparatoare doar a initiat demersuri pentru deschiderea contului escrow desi obligatia asumata era de a face, iar participarea promitentilor-vânzatori în procedura deschiderii contului escrow era pur formala.
S-a invocat exceptia de neexecutare a contractului si s-a solicitat respingerea actiunii.
În privinta obligatiei promitentilor-vânzatori de a obtine PUZ-ul pâna la data de 15.10.2008 s-a aratat ca aceasta a fost realizata la data de 09.12.2008 dupa cum rezulta din Hotarârea Consiliului Local al Municipiului Bucuresti nr.384.
Termenul asumat de promitentele vânzatoare în realizarea obligatiei de obtinere a PUZ-ului a fost depasit din motive imprevizibile generate de rezultatul alegerilor locale din iunie 2008 care au perturbat procedurile administrative curente. Urmare a negocierilor politice pentru reprezentarea în organizarea administrativa, a schimbarii arhitectului sef al capitalei si constituirii unei noi comisii de specialitate pe lista sedintelor Consiliului Local al Municipiului Bucuresti, organism abilitat sa aprobe PUZ-ul, în perioada 19 iunie – 29.09.2008 nu a fost înscris spre aprobare nici un plan urbanistic zonal dupa cum rezulta din site-ul PMB, din adresa acestei institutii nr.DATJ2912/20.10.2009 si listele cu ordinea de zi a tuturor sedintelor CLMB din perioada mentionata.
Promitentii-vânzatori au manifestat diligenta în onorarea obligatiilor asumate prin antecontract si au solicitat informatii autoritatilor locale prin intermediul Cabinetului de Arhitectura care a colaborat pentru realizarea PUZ-ului.
Din adresa PMB Directia de Asistenta Tehnica si Juridica nr.3391/18.09.2008 rezulta ca proiectul de hotarâre a fost supus dezbaterii publice si ca urmare a schimbarilor intervenite în urma alegerilor locale din iunie 2008 a fost restituit doar în vederea actualizarii componentei comisiilor de specialitate si a persoanelor abilitate sa semneze.
Referitor la obligatiile asumate conform punctelor 5.4 si 5.5 din antecontract s-a aratat ca între parti a existat o întelegere verbala prin care s-a convenit ca îndreptarea erorii materiale sa se realizeze concomitent cu cererea de eliberare a unui extras de carte funciara necesar realizarii tranzactiei finale.
Având în vedere ca notificarea de denuntare a contractului a intervenit anterior datei limita la care trebuia încheiat contractul final de vânzare-cumparare realizarea obligatiilor stipulate la pct.5.4 si 5.5 nu poate fi interpretata ca ajunsa la scadenta.
S-a mai sustinut ca SC P. R. SRL nu are dreptul sa pretinda rezolutiunea antecontractului deoarece nu si-a executat angajamentele asumate.
Reclamanta nu a facut dovada legaturii de cauzalitate între pierderea efectiv suferita si daunele pretinse.
În drept, au fost invocate dispozitiile art.969, 1082, 1294 Cod civil..
Analizând actele si lucrarile dosarului, tribunalul a constatat ca la data de 11.06.2008 între SC S. T. SA, B. C.-L. în calitate de promitenti-vânzatori si SC P. R. SRL, în calitate de promitent-cumparator s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumparare prin care promitentii-vânzatori s-au obligat în mod irevocabil sa vânda promitentului-cumparator sau oricarei alte persoane indicate de catre aceasta din urma în scris imobilul situat în Bucuresti, Sos. Viilor nr.56, sector 5 compus din teren în suprafata de 5.349,65 mp si constructiile aflate pe acesta, identificat cu nr. cadastral 5225/1 si intabulat în cartea funciara nr.12082.
Potrivit pct.4.1 din contract s-a stabilit ca pretul de cumparare total va fi de 7.594.460 euro plus TVA. Promitentul-cumparator si promitentii-vânzatori s-au obligat la pct.4.4 din contract sa deschida în termen de 10 zile lucratoare de la data semnarii antecontractului un cont escrow în care va fi transferata în termen de 15 zile lucratoare de la data semnarii antecontractului suma reprezentând 10 % din pretul de cumparare ca dovada ca promitentul-cumparator intentioneaza în mod serios sa cumpere imobilul.
Prin art.8.2 din contract s-a prevazut ca în situatia în care promitentii-vânzatori încalca oricare din obligatiile prevazute în art.5.1 si 5.6 promitentii-vânzatori vor fi obligati în solidar fata de promitentul-cumparator sa plateasca despagubiri în suma de 100.000 euro.
La art.5.1 din antecontract promitentii-vânzatori s-au obligat pe întreaga durata a antecontractului sa nu initieze, sa nu intre în si sa nu continue nici o negociere cu terte persoane, altele decât promitentul-cumparator cu privire la imobil nici sa nu permita oricaror angajati sau agenti incluzând dar fara a se limita la avocatii sai, mandatarii, ca fie direct, fie indirect sa initieze, sa intre în sau sa continue asemenea negocieri si sa nu convina asupra transferului imobilului catre orice persoana fizica sau juridica alta decât promitentul-cumparator si sa nu încheie nici un contract cu terte persoane care ar prevedea orice fel de drepturi referitoare la imobil precum si sa nu greveze de sarcini imobilul în beneficiul oricarei terte persoane alta decât promitentul-cumparator.
Prin art.5.6 din antecontract promitentii-vânzatori s-au obligat “sa obtina aprobarea valida a planului de urbanism zonal de catre Consiliul General al Municipiului Bucuresti si avizarea acestuia spre neschimbare în forma prevazuta în anexa 1 a prezentului antecontract pâna la data de 15.10.2008”.
Obligatiile de rectificare a cartii funciare si de a transfera dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 13/14 din constructiile parte din imobil nu au fost prevazute sub sanctiunea platii despagubirilor în suma de 100.000 euro, art.8.2 din contract facând referire numai la încalcarea obligatiilor prevazute la art.5.1 si 5.6, prin urmare tribunalul nu poate acorda în baza art.8.2. din contract despagubiri pentru nerespectarea obligatiilor de rectificare a cartii funciare si transfer al dreptul de proprietate asupra cotei indivize de 13/14 din constructiile parte din imobil.
Întrucât prin actiunea ce face obiectul prezentului dosar reclamanta nu se plânge de vreo încalcare a obligatiilor prevazute de art.5.1 din contract, tribunalul va verifica îndeplinirea de catre pârâte a obligatiilor prevazute la art.5.6 din contract ce vizeaza obtinerea “aprobarii valide a planului de urbanism zonal de catre Consiliul General al Municipiului Bucuresti si avizarea acestuia spre neschimbare în forma prevazuta în anexa 1 a prezentului antecontract pâna la data de 15.10.2008”.
O prima observatie care trebuie facuta este aceea ca aprobarea unui plan urbanistic zonal ca si avizarea spre neschimbare a unui astfel de plan urbanistic zonal intra în competentele Consiliul General al Municipiului Bucuresti, pe cale de consecinta clauza cuprinsa în art.5.6 nu poate fi interpretata decât în sensul ca pârâtele si-au asumat obligatia de a depune toate diligentele pentru ca PUZ-ul sa fie aprobat si avizat spre neschimbare de catre General al Municipiului Bucuresti pâna la data de 15.10.2008.
Aceasta concluzie are drept suport legal dispozitiile art. 977 Cod civil ce stabilesc ca “interpretarea contractelor se face dupa intentia comuna a partilor contractante, iar nu dupa sensul literal al termenilor” si prevederile art. 978 Cod civil potrivit carora “când o clauza este primitoare de doua întelesuri, ea se interpreteaza în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce nici unul”.
Pârâtele au facut dovada ca au depus toate diligentele pentru aprobarea si avizarea planului urbanistic zonal, din continutul definitiei de la 1.1 din antecontract (fila 16 dosar) rezultând ca la data încheierii antecontractului (18.06.2008) planul de urbanism zonal era depus la C.G.M.B., acesta fiind aprobat prin hotarârea nr.384 adoptata în sedinta extraordinara a Consiliului General al Municipiului Bucuresti din data de 09.12.2008 (f.143-144).
Din adresa CRM:864701/07.10.2009 a Primariei Municipiului Bucuresti (f.128) rezulta ca în perioada 19.06.2008-29.09.2008 nu au fost supuse spre dezbatere si aprobare Consiliului General al Municipiului Bucuresti proiecte de hotarâre privind aprobarea unor planuri urbanistice zonale, abia la data de 29.10.2008 pe ordinea de zi a sedintei Consiliului General al Municipiului Bucuresti au fost înscrise 19 proiecte privind aprobarea unor planuri urbanistice zonale.
Cum în perioada cuprinsa între data încheierii antecontractului (18.06.2008) si data de 15.10.2008 stabilita la art.5.6 din antecontract nu au fost supuse spre dezbatere si aprobare Consiliului General al Municipiului Bucuresti proiecte de hotarâre privind aprobarea unor planuri urbanistice zonale, tribunalul constata ca pârâtele nu puteau determina aprobarea si avizarea planului urbanistic zonal pentru imobilul în str.Viilor nr.56 pâna la data prevazuta în antecontract, nefiind însa în culpa deoarece documentatia era depusa la CGMB înainte de data de 18.06.2008, potrivit art. 1.1 din antecontract “planul urbanistic zonal înseamna documentatia de urbanism atasata în anexa 1 care este în curs de aprobare de catre Consiliul General al Municipiului Bucuresti”.
Având în vedere ca obligatia asumata de pârâte prin art. 5.6 din antecontract este o obligatie de diligenta, aceasta a fost îndeplinita prin depunerea documentatiei necesare la CGMB anterior datei de 18.06.2008 si prin adoptarea hotarârii nr.384/09.12.2008 a CGMB, iar întârzierea în adoptarea si avizarea PUZ-ului nu poate fi imputata pârâtelor întrucât în perioada 18.06.2008-15.10.2008 pe agenda CGMB nu au fost programate sedinte privind analiza de planuri urbanistice zonale, tribunalul a retinut ca se impune concluzia potrivit careia cererea reclamantei este neîntemeiata, consecinta fiind respingerea acesteia.
Împotriva sentintei comerciale nr. 1325/12.02.2010 pronuntata de Tribunalul Bucuresti – Sectia a VI-a Comerciala a declarat apel în termen legal apelanta-reclamanta S.C. P. R. S.R.L. Aceasta a criticat sentinta atacata invocând urmatoarele motive de apel redate în esenta:
1) Instanta de fond a interpretat gresit antecontractul si a schimbat întelesul lamurit si vadit neîndoielnic al obligatiei asumate de promitentele-vânzatoare, în sensul ca a recalificat în mod eronat o obligatie de rezultat (promisiunea faptei altuia de la art. 5.6) drept obligatie de diligenta. Astfel, în mod gresit a apreciat instanta de fond ca obligatia inserata în antecontract la clauza de la art.5.6 este o obligatie de diligenta, având ca argument faptul ca aprobarea PUZ nu era de competenta pârâtelor ci intra în atributiile exclusive ale CGMB. Obligatia promitentelor-vânzatoare nu era aceea de a aproba PUZ-ul, ci de a obtine aprobarea pentru PUZ din partea autoritatii competente. Prin obligatia asumata, acestea au garantat, sub sanctiunea daunelor-interese ca PUZ-ul va fi aprobat în termenul convenit, iar cumparatorul va achizitiona un imobil cu parametri tehnico-urbanistici care sa justifice pretul convenit. Chiar daca aprobarea PUZ este data de un tert, (CGMB în speta), care nu poate fi constrâns prin antecontract, deoarece nu îi este opozabil, obligatia de obtinere a aprobarii pentru PUZ este o obligatie de rezultat, întrucât pârâtele s-au angajat pentru fapta tertului, iar neobtinerea rezultatului promis atrage raspunderea contractuala a promitentelor-vânzatoare.
2) Instanta de fond a aplicat gresit prevederile art. 977 C.civ. când a recalificat obligatia de la art. 5.6 din antercontract ca obligatie de diligenta, deoarece însasi ratiunea încheierii antecontractului a fost stabilirea obiectivelor obligatoriu de atins pentru a face posibila utilizarea imobilului, ulterior încheierii contractului de vânzare-cumparare propriu-zis, conform destinatiei avute în vedere de cumparatoare. Prima instanta a apreciat ca, de vreme ce aprobarea PUZ nu reprezinta o prestatie a promitentelor-vânzatoare, atunci ele nu se puteau obliga decât la depunerea diligentelor pentru aprobarea PUZ de catre autoritatea competenta. Inferenta este incorecta, instanta fiind tributara confuziei între aprobarea PUZ si obtinerea aprobarii PUZ. Promitentele-vânzatoare s-au angajat sa obtina aprobarea pentru PUZ, obligatie perfect posibila si valabila ca obligatie de rezultat, prin care s-a garantat reclamantei fapta autoritatii în privinta PUZ-ului. Intentia partilor a fost identica cu cea determinata prin sensul literal al clauzei art. 5.6 din antecontract în sensul stipularii acestei obligatii ca obligatie de rezultat. Aceasta intentie comuna ar fi fost suplimentar confirmata de însesi pârâtele, daca acestea nu s-ar fi eschivat de la obligatia procesuala de a raspunde sincer la interogatoriul administrat si daca instanta ar fi facut aplicarea art. 225 C.pr.civ.
3) Instanta de fond a aplicat gresit prevederile art. 978 C.civ. când a recalificat natura obligatiei de la art. 5.6 din antecontract, întrucât interpretarea obligatiei referitoare la aprobarea PUZ drept obligatie de diligenta naste concluzia absurda ca promitentele-vânzatoare nu s-au obligat la nimic atâta timp cât toate “diligentele” fusesera deja depuse anterior semnarii antecontractului. Daca se apreciaza clauza de la art. 5.6 ca stabilind o obligatie de diligenta, atunci respectiva obligatie nu produce nici un efect, întrucât la data semnarii antecontractului nu mai exista nici o diligenta pe care promitentele-vânzatoare sa o depuna în vederea aprobarii PUZ.
Analizând apelul prin prisma motivelor de apel se constata ca nu este fondat.
Toate cele trei motive de apel se refera la gresita calificare de catre prima instanta a obligatiei prevazute la art. 5.6 din antecontractul de vânzare-cumparare, ca fiind o obligatie de diligenta si nu una de rezultat. Ca urmare, aceste motive de apel vor fi analizate împreuna.
Antecontractul de vânzare-cumparare încheiat între parti la data de 11.07.2008 cuprinde, la art. 2.1 si respectiv, art. 2.2, obligatiile promitentilor-vânzatori de a vinde si pe cele ale promitentului-cumparator de a cumpara.
Astfel, art. 2.1 dispune ca: “promitentii vânzatori se obliga în mod irevocabil sa vânda Imobilul promitentului cumparator sau oricarei alte persoane indicate de catre acesta din urma, în scris.”
La art. 2.2 alin. 1 se prevede ca “promitentul cumparator promite sa cumpere imobilul, sub conditia ca obligatiile promitentilor vânzatori prevazute în articolul 5 de mai jos sunt îndeplinite, declaratiile promitentilor vânzatori prevazute în art. 7 sunt si vor ramâne corecte inclusiv în considerarea destinatiei imobilului avuta în vedere de promitentul cumparator, în baza unui contract de vânzare-cumparare care va prevedea declaratii si garantii corespunzatoare care sa reflecte prezentul antecontract”. Alin. 2 dispune ca “promitentii vânzatori înteleg si accepta ca obligatia promitentului cumparator de a cumpara imobilul depinde de îndeplinirea multiplelor obligatii pe care acestia le au în conformitate cu articolul 5 de mai jos si de exactitatea declaratiilor facute în conformitate cu articolul 7 de mai jos, si daca oricare dintre aceste obligatii nu sunt îndeplinite sau declaratiile se dovedesc incorecte, promitentul cumparator poate decide, în mod discretionar, sa încheie sau nu contractul de vânzare-cumparare.”
Art. 5.6 prevede obligatia promitentilor vânzatori cu privire la aprobarea planului de urbanism zonal. În acest sens, se mentioneaza ca “promitentii vânzatori se obliga sa obtina aprobarea valida a Planului de Urbanism Zonal de catre Consiliul General al Municipiului Bucuresti si avizarea acestuia spre neschimbare în forma prevazuta în Anexa 1 a prezentului antecontract pâna la data de 15.10.2008.”
Din interpretarea coroborata a clauzelor contractuale aratate, se deduce ca obligatia asumata de catre promitentul-cumparator de a cumpara imobilul obiect al antecontractului este o obligatie afectata de o conditie suspensiva pozitiva mixta, conform art. 1007 C.civ., respectiv de conditia ca promitentii vânzatori sa obtina aprobarea PUZ pâna la o anumita data.
Nerealizarea acestei conditii este sanctionata nu cu desfiintarea retroactiva a raportului juridic obligational, ci partile au prevazut posibilitatea promitentului de a decide, în mod discretionar, sa încheie sau nu contractul de vânzare-cumparare.
În situatia în care promitentul-cumparator hotaraste sa nu încheie contractul, art. 8.1 din contract insereaza un pact comisoriu de grad IV, potrivit caruia: “prezentul antecontract poate fi desfiintat de catre promitentul cumparator, fara acordarea unei perioade de gratie, fara îndeplinirea vreunei formalitati si fara sesizarea vreunei instante, instanta arbitrala sau alta instanta, dupa cum urmeaza: i) în situatia în care promitentii vânzatori încalca oricare dintre obligatiile prevazute în art. 5 de mai sus.”
Art. 8.2 din antecontract prevede si o clauza penala pentru cazul când promitentii vânzatori încalca oricare dintre obligatiile prevazute în articolele 5.1si 5.6, respectiv “promitentii vânzatori vor fi obligati în solidar fata de promitentul cumparator sa plateasca despagubiri în suma de 100.000 euro”.
Conform notificarii trimise de catre promitentul cumparator S.C. Piro Rezidential S.R.L. la data de 17.10.2008 catre promitentii vânzatori, promitentul cumparator a invocat pactul comisoriu prevazut de art. 8.1 din antecontract si operarea rezolutiunii de drept a antecontractului, precum si clauza penala inserata la art. 8.2.
Obligatia asumata de catre promitentii vânzatori prin clauza art. 5.6 din antecontract si care constituie o conditie pentru îndeplinirea obligatiei asumate de catre promitentul cumparator se refera la producerea unui anumit eveniment, adica obtinerea aprobarii PUZ pâna la o anumita data.
Potrivit art. 1012 C.civ., “când obligatia este contractata sub conditia ca un eveniment oarecare se va întâmpla într-un timp fixat, conditia este considerata ca neîndeplinita, daca timpul a expirat fara ca evenimentul sa se întâmple”.
În cauza, într-adevar, conditia nu s-a realizat în termenul convenit de catre parti, ci mai târziu, ceea ce face ca, potrivit art. 1012 C.civ. sa se considere conditia ca nefiind îndeplinita.
Problema de drept care trebuie elucidata este daca neîndeplinirea conditiei prevazute de art. 5.6 din antecontract este imputabila promitentilor-vânzatori, care sunt în culpa pentru nerealizarea obligatiei asumate, si atunci intervine sanctiunea rezolutiunii antecontractului, cu aplicarea clauzei penale continute de art. 8.2, sau nu este imputabila acestora si atunci intervine sanctiunea desfiintarii retroactive a antecontractului.
În ceea ce priveste aspectul daca obligatia asumata de promitentii vânzatori prin art. 5.6 din antecontract este o obligatie de diligenta sau una de rezultat, se constata ca, întrucât acestia s-au obligat la atingerea unui scop, rezultat, bine stabilit, si pâna la o anumita data, respectiv la obtinerea aprobarii PUZ pâna la data de 15.10.2008, este vorba despre o obligatie de rezultat si nu despre una de diligenta, cum a decis prima instanta.
Nu poate fi retinuta sustinerea apelantei în sensul ca obligatia asumata de promitentii vânzatori prin disp. art. 5.6 din antecontract ar fi o promisiune a faptei altuia, întrucât nu este vorba despre un contract prin care una dintre parti sa se oblige fata de cealalta parte contractanta sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva în folosul unei terte persoane, straine de contract.
Este însa adevarata retinerea primei instante ca realizarea rezultatului propus nu depinde exclusiv de vointa promitentilor vânzatori, ceea ce face ca aceasta conditie de care depinde existenta obligatiei promitentului cumparator sa fie una mixta.
Neîndeplinirea obligatiei asumate de catre promitentii vânzatori pâna la data stabilita prezuma, potrivit art. 1082 teza I C.civ., culpa acestora pentru nerealizarea obligatiei contractuale.
Însa, aceasta prezumtie este una relativa, ea putând fi rasturnata în conditiile prevazute de art. 1082 teza a II-a C.civ. si art. 1083 C.civ., adica prin dovedirea intervenirii cauzei straine exoneratoare de raspundere, respectiv a fortei majore sau a cazului fortuit, care au determinat neîndeplinirea obligatiei.
Se constata ca, în speta, neîndeplinirea obligatiei de obtinere a aprobarii PUZ s-a datorat unui caz fortuit constând în fapta unui tert, adica în faptul ca în perioada 19 iunie-29 septembrie 2008 nu s-au supus spre aprobare de catre Consiliul General al Municipiului Bucuresti proiectele de hotarâre privind aprobarea unor planuri urbanistice zonale, asa cum reiese din adresa nr. 2912/20.20.2009 a P.M.B.- C.G.M.B.
Fiind astfel înlaturata prezumtia de culpa a debitorilor promitenti vânzatori, rezulta ca neîndeplinirea conditiei prevazute de art. 5.6 din antecontract nu le este imputabila acestora.
Ca urmare, sanctiunea care intervine este desfiintarea retroactiva a antecontractului, ca o consecinta a neîndeplinirii conditiei si nu rezolutiunea antecontractului, întemeiata pe neîndeplinirea culpabila a obligatiei asumate pentru realizarea conditiei.
Se deduce ca nu sunt îndeplinite conditiile operarii clauzei penale prevazute de art. 8.2 din antecontract, clauza care devine aplicabila în conditiile rezolutiunii contractului pentru neîndeplinirea culpabila a obligatiei contractuale asumate de catre promitentii vânzatori.
În consecinta, pentru motivele expuse, apelanta-reclamanta, în calitate de promitent cumparator, nu are dreptul la despagubiri în temeiul art. 8.2 din antecontract, astfel ca hotarârea primei instante de respingere a cererii acestei este temeinica si legala sub aspectul solutiei pronuntate.
Pentru aceste considerente, s-a constatat ca apelul nu este fondat si, în baza art. 296 C.pr.civ., a fost respins.
