Pentru obtinerea în natura a imobilului ce a format obiectul contractelor de vânzare – cumparare atacate este necesar sa se obtina anularea acestora. În lipsa unei hotarâri de anulare a contractelor de vânzare-cumparare si în lipsa unei hotarâri anterioare intrarii în vigoare a Legii nr. 10/2001, care sa fi dat nastere unui bun în sensul Conventiei Europene a Drepturilor Omului în patrimoniul apelantei reclamante, aceasta din urma poate obtine doar masuri reparatorii prin echivalent.
Art. 18 lit. c si art. 46 alin. 2 din Legea 10/2001
Prin cererea din data de 22.08.2002, înregistrata la Tribunalul Bucuresti Sectia a V -a Civila, sub nr. 4438/2002, reclamanta a chemat în judecata pe pârâtii Primaria Municipiului Bucuresti prin Primar General, Consiliul General al Municipiului Bucuresti, Primaria Sector 2 Bucuresti, MD si SM, solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa constate preluarea abuziva, fara titlu, de catre Statul Român a imobilului situat în Bucuresti, sa dispuna restituirea în natura a imobilului catre reclamanta si sa dispuna constatarea nulitatii absolute a contractelor de vânzare-cumparare încheiate între pârâta Primaria Sectorului 2 Bucuresti, în calitate de vânzatoare (mandatara a Statului Român) si pârâtii, în calitate de cumparatori, cu obligarea pârâtilor la plata cheltuielilor de judecata.
Reclamata a mai aratat ca a formulat notificare în baza Legii nr. 10/2001, pârâtii cunosteau sau puteau sa cunoasca faptul preluarii abuzive a apartamentului, astfel ca au fost de rea credinta la încheierea contractului de vânzare cumparare pe Legea nr. 112/1995.
Tribunalul a retinut ca reclamanta nu a facut dovada unor motive bine justificate straine de culpa acesteia si care sa excluda forta majora din care sa rezulte împrejurarea ca termenul de prescriptie a dreptului material la actiune privind anularea contractului de vânzare-cumparare nr. 03070/31.03.1997 încheiat între SC Apolodor SA si pârâtul a fost depasit din motive neimputabile acesteia.
Dincolo de aceasta situatie de fapt instanta a apreciat ca este îndrituita sa examineze, în cadrul plenitudinii de competenta, potrivit dispozitiilor art. 6 din Legea nr. 2131998, valabilitatea preluarii unui imobil în proprietatea statului, analiza ce se poate face prin examinarea tuturor actelor normative la data preluarii. Tribunalul a retinut ca Decretul – Lege nr. 92/1950 nu a putut produce nici un efect cu privire la imobilele preluate de stat, el fiind în raport de dispozitiile art. 18 din Constitutia României din 1948, în vigoare la data emiterii decretului, neconstitutional si prin urmare nu a putut transmite dreptului de proprietate catre stat. De altfel, chiar legiuitorul român a stabilit ca imobilele nationalizate în baza Decretului nr. 92/1950 sunt preluate în mod abuziv .
Relativ la cererea reclamantei privind anularea contractului de vânzare-cumparare numarul 04925 din 21.10.1998 încheiat între SC Apolodor SA si ML cu privire la imobilul situat în Bucuresti, tribunalul a retinut ca acest capat de cerere este neîntemeiat.
Potrivit dispozitiilor art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, toate actele juridice de înstrainare a bunurilor imobile ce fac obiectul de reglementare al legii si care au intrat în proprietatea statului fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, afara de cazul în care au fost încheiate cu buna – credinta. Retinându-se de catre instanta ca preluarea imobilului s-a facut de la un proprietar si ca actul normativ de preluare nu si-a putut produce efectele cu privire la transmiterea dreptului de proprietate fiind în neconcordanta cu prevederile art. 8, 10, 11, 16 din Constitutia României din 1948, a ramas de analizat daca în cauza se verifica situatia de exceptie edictata de dispozitiile art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, respectiv buna – credinta.
Buna credinta este definita de art. 1898 Cod civil ca fiind credinta achizitorului ca cel de la care a dobândit imobilul avea însusirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. Ea se presupune întotdeauna, sarcina probei revenind aceluia care invoca reaua credinta.
Numai în situatia în care pârâtii ar fi avut cel mai mic dubiu asupra valabilitatii titlului statului, deci asupra faptului ca a operat transmiterea dreptului de proprietate în patrimoniul acestuia la momentul preluarii, pârâtii ar fi considerati de rea credinta.
Tribunalul a retinut ca acest dubiu nu putea rezulta din simpla cunoastere a împrejurarii ca imobilul a fost preluat de stat în perioada regimului comunist si ca putea fi oricând revendicat, interpretarea contrara lasând art. 46 alin. 2 teza a II-a din Legea nr. 10/2001 fara aplicare, deoarece prin ipoteza toti chiriasii din imobilele nationalizate stiau ca exista aceasta posibilitate. Pe de alta parte, pârâtii cumparatori nu aveau nici o calitate în baza careia sa analizeze valabilitatea titlului statului, ci doar obligatia de diligenta privind aflarea titlului statului, caci prima operatiune era exclusiv de competenta instantelor judecatoresti.
Curtea retine ca a intrat în puterea lucrului judecat partea din hotarârea primei instante prin care s-a constatat ca reclamanta are calitate de mostenitoare a defunctei FS. De asemenea Curtea retine ca a intrat în puterea lucrului judecat aspectul (necontestat de catre intimati si sustinut de catre apelanta) conform caruia imobilul a fost preluat de stat fara titlu (în mod abuziv) si aspectul stabilit în primul ciclu procesual conform caruia cererea de restituire în natura a imobilului trebuie analizata din perspectiva legislatiei speciale incidente în materia imobilelor preluate în mod abuziv de stat.
Date fiind cele aratate anterior, Curtea retine la fel ca prima instanta ca pentru obtinerea în natura a imobilului ce a format obiectul contractelor de vânzare – cumparare atacate este necesar sa se obtina anularea acestora. În lipsa unei hotarâri de anulare a contractelor de vânzare-cumparare si în lipsa unei hotarâri anterioare intrarii în vigoare a Legii nr. 10/2001, care sa fi dat nastere unui bun în sensul Conventiei Europene a Drepturilor Omului în patrimoniul apelantei reclamante, aceasta din urma poate obtine doar masuri reparatorii prin echivalent.
Sub aspectul respingerii cererii de repunere în termenul de prescriptie de catre prima instanta, Curtea constata ca s-a facut o corecta aplicare a dispozitiilor art. 19 din Decretul nr. 167/1958. Cererea apelantei de repunere în termenul de prescriptie nu cuprinde motivele justificate, straine de culpa sa, din care sa rezulte împrejurarea ca termenul de prescriptie a fost depasit din motive neimputabile. În lipsa acestora nu se poate aprecia nici macar daca cererea de prescriptie a fost formulata în termenul de o luna de la încetarea cauzelor care au justificat depasirea termenului.
Procedând la judecarea cererii de repunere în termenul de prescriptie, prima instanta s-a conformat întru totul dispozitiilor din decizia civila nr.763/A/05.12.2005, în care se arata expres ca doar dupa judecarea acestei cereri se poate aprecia asupra legalitatii si temeiniciei hotarârii prin care a fost admisa exceptia prescriptiei dreptului la actiunea în anularea contractelor de vânzare cumparare.
Curtea gaseste ca fiind incorecte aprecierile apelantei relative la nerespectarea dispozitiilor art. 315 alin. 1 de catre prima instanta deoarece singura interpretare posibila a continutului deciziei nr. 763/2005 (mentinuta în recurs) este aceea ca instanta nu se putea pronunta asupra exceptiei prescriptiei decât dupa ce solutiona cererea de repunere în termenul de prescriptie.
Nu pot fi retinute sustinerile apelantei reclamante conform carora prima instanta a aplicat în mod gresit, dispozitiile relative la prescriptie, unei actiuni imprescriptibile extinctiv. Actiunea în anulare sau constatare a nulitatii absolute a unui contract de vânzare – cumparare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, este o actiune personala, prescriptibila, în termenul special de prescriptie, prevazut în art. 45 alin. ultim din Legea nr. 10/2001 (ultima renumerotare). Oricum actiunea în anulare sau în constatarea nulitatii unui contract nu este o actiune reala cum sustine apelanta – reclamanta.
Fata de cele aratate, Curtea constata ca solutia de respingere a cererii de repunere în termen si solutia de admitere a exceptiei prescriptiei dreptului la actiune în privinta contractului nr. 03070/31.03.1997 sunt corecte.
Relativ la respingerea ca nefondata a actiunii în anularea contractelor de vânzare-cumparare nr. 04925/1998 si 04427/1998, Curtea retine de asemenea ca prima instanta a facut o corecta aplicare a legii.
Art. 45 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, stabileste clar ca actele juridice de înstrainare având ca obiect imobile preluate fara titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta, în afara de cazul în care au fost încheiate cu buna credinta.
Atât doctrina cât si practica judiciara sunt constante în a aprecia ca nefiind rasturnata prezumtia de buna credinta în situatia în care anterior încheierii actelor de înstrainare fostul proprietar nu si-a exhibat în vreun fel dorinta de a redobândi proprietatea imobilului. Pentru rasturnarea prezumtiei de buna credinta, nu este obligatoriu ca fostul proprietar sa fi contestat în justitie titlul statului sau sa fi formulat o cerere în termenul si în forma cerute de Legea nr. 112/1995, dar este necesar ca statul sa fi fost încunostintat (somatie, memoriu, notificare, etc.) în vreun fel în legatura cu intentia fostului proprietar sau a succesorului acestuia de a redobândi imobilul. Fiind o chestiune de fapt, prezumtia de buna credinta ar putea fi rasturnata si în situatia în care fostul proprietar locuia într-un alt apartament din imobilul ce a fost înstrainat prin Legea nr. 112/1995 si ar dovedi ca a adus la cunostinta chiriasilor dorinta sa de a redobândi imobilul.
În speta, lipsa oricaror demersuri a fostului proprietar sau al succesorului acestuia, anterior încheierii celor doua contracte de vânzare – cumparare, este de necontestat, astfel ca solutia primei instante de retinere a bunei credinte a chiriasilor cumparatori este singura conforma cu probele administrate. Consecinta bunei credinte a cumparatorilor este salvgardarea legala a contractului de vânzare cumparare. În privinta persoanei îndreptatite la masuri reparatorii conform Legii nr. 10/2001 (apelanta reclamanta) consecinta valabilitatii actelor de înstrainare este aceea ca masurile reparatorii ce vor fi acordate vor fi stabilite în echivalent conform legislatiei în vigoare (titlul VII din Legea nr. 247/2005) la valoarea de piata a imobilelor preluate abuziv.
CURTEA DE APEL BUCURESTI SECTIA A IV-A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR.228 A din 25.03.2010
