Problema de drept: Necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă şi fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare şi/sau cumpărare, ci se face exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotarâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmăreşte obţinerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Pe rol fiind soluţionarea cauzei civile având ca obiect „perfectare vânzare cumpărare”, formulată de reclamantul MI, în contradictoriu cu pârâta HM – com. LIEŞTI, Judeţ Galaţi.
La apelul nominal făcut în şedinţă publică au răspuns: reclamanta şi pârâtul.
Procedura de citare este legal îndeplinită, conf. disp. art. 86. c.pr. civ., raportat la dis. art. 89 alin 1 c.pr. civ.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, conf. disp. art. 104 alin 10 din Regulamentul de Ordine Interioară a Instanţelor Judecătoreşti, sens în care se învederează că s-a făcut dovada timbrării corespunzătoare a acţiunii şi că că s-au depus la dosarul cauzei înscrisurile puse în vedere de instanţă, după care:
Reclamantul, având cuvântul a precizat că nu mai are cereri de formulat şi probe de administrat, solicitând cuvântul pe fond.
Pârâta, identificată cu CNP .., întrebată fiind a precizat că este de acord cu acţiunea formulată de reclamant şi că nu s-a prezentat la notarul public pentru că nu a avut posibilitatea
Instanţa, potrivit art. 150 C.pr.civilă, constată cauza în stare de judecată şi acordă cuvântul pe fond.
Reclamantul având cuvântul solicită admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, respectiv solicită să se constate perfectată vânzarea cumpărarea intervenită între părţi.
INSTANŢA
Asupra acţiunii civile de faţă;
Prin cererea înregistrată la această instanţă sub nr. XX/838/2012 la data de XX, reclamantul MI, domiciliat în comuna Lieşti, jud. Galaţi în contradictoriu cu pârâta HM, domiciliată în comuna Lieşti, jud. Galaţi, a solicitat instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc autentic de vânzare cumpărare între părţi cu privire la imobilele terenuri situate în extravilanul comunei Lieşti, jud. Galaţi, după cum urmează:
•X000 mp teren arabil, tarlaua XXX, parcela YYYYY.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că prin antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură autentică, a cumpărat de la pârâtă imobilele menţionate mai sus, pentru care s-a stabilit preţul de 3500 lei, urmând ca perfectarea contractului de vânzare cumpărare autentic să aibă loc ulterior.
Precizează că pârâta a refuzat să se prezinte la notar în vederea autentificării actului de vânzare.
În dovedirea acţiunii, reclamantul a depus următoarele înscrisuri:
-copie de pe antecontractul de vânzare cumpărare ;
-certificat fiscal emis de Primăria Comunei Lieşti nr. …;
-certificat de sarcini OCPI Lieşti nr. ….;
-titlul de proprietate, în copie, nr. ……. Galaţi,
-taxa judiciară de timbru de 291de lei şi timbru judiciar de 3 lei
Pârâta, legal citată, nu a formulat întâmpinare.
Analizând actele şi lucrările cauzei instanţa constată că acţiunea este neîntemeiată, pentru următoarele motive:
Prin antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată, reclamantul a cumpărat de la pârâtă imobilele menţionate mai sus, pentru care s-a stabilit preţul de xx00 lei, urmând ca perfectarea contractului de vânzare cumpărare autentic să aibă loc ulterior, în termen de 30 de zile.
Instanţa constată că reclamantul este căsătorit, actul fiind semnat şi de soţia acestuia, însă aceasta nu figurează ca reclamantă.
La dosar nu a fost depusă adeverinţa de rol, pentru a se vedea dacă pârâta figurează în evidenţele primăriei cu imobilele descrise.
Promisiunea de vânzare – cumpărare nu este întocmită în formă autentică, astfel că nu este susceptibilă să transmită dreptul de proprietate asupra unui imobil, potrivit dispoziţiilor codului civil.
În privinţa formei pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea de a vinde şi/sau a cumpăra care anticipează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil, promisiunea trebuie încheiată în formă autentică dacă prefigurează încheierea unui contract având ca obiect un bun imobil. Art. 1279 alin. (3) teza I C.civ. – la nivel de parte generală – şi art. 1669 alin. (1) teza finală C.civ. – la nivel de vânzare-cumpărare – justifică acest lucru.
Art 1279, alin. 3 :
„De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.”
Aplicând dispoziţiile art. 1279 C.civ., dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Art. 1179 C.civ.4 dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată, sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile.
Art. 1244 C.civ. prevede că în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract, trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv.
Necesitatea îndeplinirii condițiilor de validitate (formă şi fond) nu este o exigență generală pentru încheierea promisiunii de vânzare şi/sau cumpărare, ci se cere exclusiv acolo unde legea recunoaște dreptul creditorului de a obține o hotarâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată rămâne valabil, însă dacă se urmăreşte obţinerea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca antecontractul să fi fost încheiat în formă autentică. Forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Reclamantul nu a încheiat o promisiune de vânzare – cumpărare sub formă autentică
Pe de altă parte,
Conform art 1 alin. 1 din Legea nr.7/1996:
„(1) Cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al ţării.”
Potrivit art 2 alin 2 din lege:
„Prin sistemul de cadastru şi carte funciară se realizează:
a) identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea şi înregistrarea proprietarilor, a altor deţinători legali de imobile şi a posesorilor”
Conform art 4 din lege:
„Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară are următoarele atribuţii principale:
m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane interesate;”
De asemenea, „funcţia juridică a cadastrului se realizează prin identificarea deţinătorilor imobilelor şi înscrierea în cartea funciară.” conform art 9, alin 3 din Legea nr. 7/1996.
Conform art 887 Cod civil,
„Dobândirea unor drepturi reale fără înscriere
(1) Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege.
(2) Cu toate acestea, în cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea funciară, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terţilor dobânditori de bună-credinţă.
(3) În cazurile prevăzute la alin. (1), titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea.”
Aşadar, proprietarii imobilelor nu pot dispune de acestea fără ca, în prealabil, să îşi înscrie dreptul în cartea funciară.
Promitenta HM, înainte de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului, era obligată, prin art 887 cod civil, să îşi deschidă carte funciară pentru imobil, obligaţie nerespectată de acesta şi nici nu a făcut dovada că a fost împiedicată să îşi înscrie imobilul în cartea funciară, Ordinul Directorului ANCPI nr. 634/2006, modificat prin Ordinul Directorului ANCPI nr. 415/2009 reglementând procedura întocmirii documentaţiei cadastrale şi deschiderea cărţii funciare pentru imobile.
Întrucât reclamantul nu a încheiat promisiunea de vânzare – cumpărare în formă autentică şi promitentul nu a înscris, anterior promovării prezentei acţiuni, dreptul său de proprietate în cartea funciară, instanţa va respinge acţiunea.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE :
Respinge acţiunea formulată de reclamantul MI, domiciliat în comuna Lieşti, jud. Galaţi în contradictoriu cu pârâta HM, domiciliată în comuna Lieşti, jud. Galaţi, ca neîntemeiată.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică azi, 23.01.2013.
