TIP SPEŢĂ: sentinţă civilă
TITLU: perfectarea promisiunii de vânzare –cumpărare
DATA:12.05.2009
Domeniu asociat: vânzări-cumpărări
Prin cererea înregistrată pe rolul J. B. sub nr. 454/199/2008 la data de 24.04.2008 reclamantul B. I. a chemat în judecată pe pârâtul T. A. pentru ca instanţa, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună perfectarea promisiunii de vânzare –cumpărare intervenită între părţi la data de 12.10.2006.
Acţiunea a fost legal timbrată iniţial cu suma de 10 lei taxă judiciară de timbru şi cu 0,3 lei timbru judiciar, ulterior completată cu 184 lei taxă judiciară de timbru şi 4,5 lri timbru judiciar.
În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat că la data de 12.10.2006 a încheiat cu pârâtul T. A. un contract de vânzare-cumpărare, în care acesta a vândut teren păşune şi vie în suprafaţă de 923 m.p. situat în intravilanul comunei R., jud. B.. Se mai arată că preţul a fost fixat la suma de 8.000.000 lei vechi, sumă achitată de reclamant.
În dovedirea cererii, reclamantul a depus o serie de înscrisuri: CI , contract de vânzare cumpărare din 12.10.2006, act de partaj fizic voluntar autentificat sub nr.1650/31.10.1996schită proprietăţi, proces verbal de punere în posesie, schiţa proprietăţilor moştenitorilor lui T. Gh. şi T. I.
Pârâtul, legal citat, s-a prezentat în faţa instanţei la termenul din 13.05.2008 şi a arătat că este de acord cu acţiunea. A învederat instanţei că a vândut reclamantului suprafaţa de 923 m.p., suprafaţă ce se regăseşte în Actul de Partaj Voluntar nr.1650/31.10.1996 încheiat la BNP A. G..
Reclamantul, la acelaşi termen de judecată a solicitat efectuarea unei expertize, specialitatea topocadastru, precum şi audierea martorei P. M. Pârâtul a fost de acord cu ambele probe solicitate de reclamant.
Cauza a fost suspendată, în temeiul art.1551 Cod pr.civilă, pentru neîndeplinirea obligaţiilor de plată a onorariului provizoriu de expert precum şi a diferenţei de taxă timbru.
În cauză a fost audiat martora P. M. la termenul din 30.09.2008, după repunerea pe rol a dosarului. De asemenea s-a efectuat şi o expertiză tehnică, specialitatea topocadastru, ing. G. M. părţile fiind de acord cu concluziile raportului de expertiză.
Pe data de 03.03.2009 cauza a fost repusă pe rol pentru ca expertul să identifice doar terenul care face obiectul promisiunii de vânzare. Suplimentul la raportul de expertiză a fost depus la dosarul cauzei . Acest supliment cât şi raportul iniţial de expertiză au fost însuşite de părţi.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanţa reţine următoarele:
La data de 12.10.2006, reclamantul B.I., în calitate de promitent cumpărător şi pârâtul T. A., în calitate de promitent vânzător, au încheiat un contract constatat printr-un înscris sub semnătură privată, prin care s-a stipulat că pârâtul înstrăinează reclamantului imobilul teren păşune şi vie în suprafaţă de 923 m.p. situat în intravilanul comunei R., jud. B., punctul „vatra satului”, dispusă astfel: suprafaţa de 531 mp teren păşune sola 32, parcela 792 şi suprafaţa de 391 mp, teren vie , situat în T32, P 789, conform schiţei anexă.
Acest contract este nul ca act de vânzare-cumpărare, în ce priveşte terenul, potrivit art.2 alin.1 din Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în vigoare la data încheierii actului, însă prin conversiune valorează promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare a imobilului conform art.978 Cod civil.
Instanţa reţine aşadar că prin acest antecontract, pârâtul s-a obligat să transmită reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului teren. Această obligaţie de a face este susceptibilă de executare silită directă prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, în temeiul dispoziţiilor de principiu ale art. 1073 şi art. 1077 Cod civil.
La data judecării în fond a cauzei era în vigoare Legea nr.247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei. Art.5 alin.2, titlul al X-lea (privind circulaţia juridică a terenurilor) din această lege dispune că în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.
Pentru a fi posibilă pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este însă necesar să fie îndeplinite toate condiţiile pentru transmiterea proprietăţii de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător, cu excepţia consimţământului promitentului-vânzător.
Cu alte cuvinte, este necesar ca promitentul vânzător să fie proprietarul bunului ce constituie obiectul derivat al promisiunii de vânzare, sau, în cazul în care există mai mulţi coproprietari, toţi aceştia să se oblige la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Instanţa reţine că aceste condiţii sunt îndeplinite în cauza de faţă, întrucât, pârâtul a făcut dovada proprietăţii imobilului teren, conform Actului de partaj voluntar nr.1650/31.10.1996 încheiat la BNP A. G.
Aşa cum rezultă din concluziile raportului de expertiză efectuată în cauză suprafaţa de 923 m.p de teren, evaluată de expert la suma de 2.600 lei , având categoria de folosinţă păşune, este situată în intravilanul comunei R., T.32 P.792, P.789 .
Instanţa mai reţine şi faptul că întrucât reclamantul a intrat în posesia terenului cumpărat din momentul încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare, prescripţia dreptului de a cere obligarea pârâtelor la perfectarea convenţiei nu a curs împotriva sa, deoarece lăsarea terenurilor în posesia cumpărătorilor are semnificaţia unei recunoaşteri continue a dreptului acestora.
Pentru considerentele ce preced instanţa va admite acţiunea şi va perfecta vânzarea –cumpărarea intervenită între părţi prin antecontractul contractul de vânzare – cumpărare din data de 12.10.2006.
Va lua act că preţul vânzării, în sumă de 8.000.000 lei vechi a fost achitat integral de reclamant.
În temeiul art.274. şi art.129 alin.6 Cod pr.civilă va lua act că reclamantul nu a solicitat cheltuieli de judecată. Văzând dispoziţiile art. 2821 alin.1 Cod pr.civilă, şi că obiectul cererii are o valoare mai mică de 1 mld. lei vechi, hotărârea va fi pronunţată cu drept de recurs.
