Procedura insolvenţei. Executarea unui antecontract de vânzare-cumpărare privind un imobil ipotecat. Consecinţe
Legea nr. 85/2006 – art. 931
Obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: a) preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; b) preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului; c) bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.
Cum în cazul executării de către practician a obligaţiilor ce decurg dintr-un asemenea antecontract, creditorul ipotecar nu-şi vede realizată creanţa, care este una garantată, perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare nu se poate realiza prin ignorarea dreptului creditorului – acela de a încasa cu prioritate suma de bani obţinută din lichidarea bunului afectat garanţiei, prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare dreptul creditorului ipotecar nefiind prejudiciat în niciun fel, ipoteca continuând să greveze imobilul promis a fi vândut.
Nu există nicio prevedere legală care să permită instanţei de judecată să acorde preferinţă unui creditor chirografar, în detrimentul unuia garantat, fiind absolut injust ca un asemenea creditor, care şi-a luat măsuri suficiente de garantare a împrumutului financiar acordat unui debitor, care ulterior intră în procedura insolvenţei, să fie „transformat” într-unul chirografar, iar cei care nu şi-au constituit nicio garanţie atunci când au acordat avansuri societăţii falite în schimbul promisiunii construirii şi vânzării unor locuinţe să ajungă să-şi vadă realizată integral ori în cea mai mare parte creanţele.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia comercială,
Decizia civilă nr. 72 din 18 ianuarie 2011, dr. C.B.N.
Prin încheierea de şedinţă din 20 mai 2010 pronunţată în dosarul nr. 9349/30/2008 judecătorul-sindic din cadrul Tribunalului Timiş a admis cererile creditorilor C.M., C.D.L., V.D. şi V.F., dispunând lichidatorului judiciar al debitoarei S.C. R S.A. Timişoara să încheie contractele de vânzare-cumpărare pentru imobilele situate în loc. Giroc, C.F. nr. 400932 şi C.F. nr. 401911, radiind, totodată, sarcinile înscrise în cartea funciară.
Împotriva acestei încheieri a declarat recurs creditoarea Banca F S.A. Bucureşti, solicitând, în principal, modificarea ei în tot, în sensul respingerii cererii creditorilor pentru încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, iar în subsidiar, modificarea ei în parte, în sensul respingerii cererii creditorilor în ceea ce priveşte înstrăinarea imobilelor libere de orice sarcini, cu consecinţa menţinerii dreptului de ipotecă înscris asupra acestor bunuri în favoarea băncii.
Prin decizia civilă nr. 72 din 18 ianuarie 2011 Curtea de Apel Timişoara a respins excepţia inadmisibilităţii recursului, admiţând calea extraordinară de atac declarată de creditoarea Banca F S.A. Bucureşti împotriva încheierii de şedinţă din 20 mai 2010 pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. 9349/30/2008 în contradictoriu cu creditorii intimaţi C.M., C.D.L., V.D. şi V.F., precum şi cu debitoarea intimată S.C. R S.A. Timişoara, reprezentată prin lichidatorul judiciar S.C. C S.P.R.L. Timişoara şi, în consecinţă a modificat în parte hotărârea atacată, în sensul că a înlăturat dispoziţiile referitoare la radierea sarcinilor din cărţile funciare, menţinând-o în rest.
Pentru a decide astfel instanţa de control judiciar a reţinut că excepţia de inadmisibilitate a recursului, invocată de intimaţi cu argumentul că încheierea atacată nu face parte din categoria hotărârilor judecătoreşti pronunţate de judecătorul-sindic, prevăzute de art. 11 alin. 1 din Legea nr. 85/2006, modificată, care pot fi atacate cu recurs în conformitate cu art. 8 alin. 1 nu este întemeiată.
Astfel, chiar dacă este adevărat că alin. (1) al art. 11 nu prevede că şi încheierile care au ca obiect soluţionarea cererilor creditorilor pentru aplicarea art. 931 din lege pot fi atacate separat cu recurs în baza art. 8 alin. 1, care statuează că instanţă de recurs, pentru hotărârile pronunţate de judecătorul-sindic în temeiul art. 11, va fi curtea de apel, nu se poate afirma contrariul atâta timp cât, pe de o parte, textul legal invocat în susţinerea acestei excepţii arată expres că principalele atribuţii ale judecătorului-sindic, în cadrul prezentei legi, sunt cele de la literele a)-n), neputând fi vorba, aşadar, de o enumerare limitativă a atribuţiilor judecătorului-sindic, cum eronat consideră intimaţii. Pe de altă parte, art. 12 alin. (1) conţine o normă de principiu – hotărârile judecătorului-sindic sunt definitive şi executorii şi ele pot fi atacate separat cu recurs. A accepta teza susţinută de intimaţi ar însemna să i se încalce băncii creditoare atât dreptul la apărare, cât şi liberul acces la justiţie, drepturi prevăzute în art. 24 şi 21 din Constituţia României, dar garantate şi de Convenţia pentru apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30 din 18 mai 1994. Împrejurarea că la art. 11 alin. (1) lit. i) se arată în mod expres că judecătorul-sindic soluţionează contestaţiile oricărei persoane interesate împotriva măsurilor luate de administratorul sau lichidatorul judiciar, împotriva hotărârii acestuia, prin care se soluţionează contestaţia, putându-se declara recurs, potrivit art. 8 alin. (1), iar banca creditoare, în dosarul nr. 9349/30/2008, a şi formulat, anterior introducerii cererii pendinte, contestaţie împotriva măsurii lichidatorului judiciar de încheiere a contractelor de vânzare-cumpărare cu intimaţii pentru imobilele care au făcut obiectul celor două antecontracte, contestaţie înregistrată la data de 30 iulie 2010, care urmează să fie soluţionată de tribunal la unul din termenele viitoare, nu poate determina o altă concluzie, cele două mijloace procesuale (căi de atac) neexcluzându-se reciproc, fiecare dintre acestea urmând propria procedură de soluţionare.
Este nefondată şi solicitarea băncii creditoare ca, în urma admiterii recursului său, instanţa să modifice în tot încheierea judecătorului-sindic, în sensul respingerii cererii intimaţilor C.M. şi C.D.L. privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în loc. Giroc, înscris în C.F. nr. 400932, precum şi a cererii intimaţilor V.D. şi V.F. privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în loc. Giroc, înscris în C.F. nr. 401911, hotărâre în baza căreia au fost autentificate la Biroul Notarului Public A.B. din Timişoara contractele de vânzare-cumpărare nr. 2290/12.07.2010, între S.C. R S.A., prin lichidator judiciar S.C.P. C S.P.R.L. Timişoara, în calitate de vânzător, pe de o parte, şi C.M. şi C.D.L., în calitate de cumpărători, pe de altă parte, având ca obiect primul imobil, respectiv nr. 2288/12.07.2010, între acelaşi vânzător şi V.D. şi V.F., în calitate de cumpărători, având ca obiect cel de-al doilea imobil. Aceasta, întrucât, aşa cum în mod judicios au arătat şi intimaţii, câtă vreme sunt îndeplinite toate cerinţele impuse de art. 931, care stabileşte condiţiile în care se poate dispune executarea de către administratorul judiciar/lichidator, la cererea promitentului-cumpărător, a obligaţiilor rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenţei, în care promitentul-vânzător intră în procedură (respectiv, antecontractul de vânzare-cumpărare are dată certă, data este anterioară deschiderii procedurii, preţul vânzării este achitat integral sau poată fi achitat până la data cererii, bunul se găseşte în posesia promitentului-cumpărător, preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului şi bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare), solicitarea petenţilor nu poate fi respinsă, fiind prevăzută de lege şi pe deplin justificată.
Tot astfel, sunt neîntemeiate criticile recurentei privitoare la încălcarea de către prima instanţă a principiului neretroactivităţii legii noi, şi aceasta indiferent dacă se acceptă că dispoziţiile art. 931 din Legea nr. 85/2006, modificată, sunt norme de procedură sau norme de drept material. Chiar dacă nu argumentul invocat de intimaţi cu privire la aplicarea art. 725 alin. 1 din Codul de procedură civilă este cel care impune o asemenea soluţie juridică, în speţă nu se poate susţine cu temei că art. 931 nu ar fi incident pentru că acest text a fost introdus prin Legea nr. 277/2009 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 173/2008 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 85/2006 privind procedura insolvenţei şi pentru modificarea lit. c) a art. 6 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, şi cum procedura concursuală împotriva debitoarei s-a deschis în 5 martie 2009, anterior apariţiei Legii nr. 277/2009, raporturile juridice deduse judecăţii sunt reglementate de Legea nr. 85/2006 în forma de dinaintea adoptării acestui act normativ.
De asemenea, nu pot fi acceptate afirmaţiile recurentei potrivit cărora judecătorul-sindic a confundat principiul aplicării imediate a legii noi cu cel al neretroactivităţii legii noi, cu consecinţa aplicării unui text legal care în realitate nu guvernează raporturile juridice deduse judecăţii, primul principiu statuând că legea nouă se aplică de îndată ce aceasta a fost adoptată sau la termenul prevăzut în cuprinsul său, la toate situaţiile apărute după intrarea ei în vigoare, ceea ce presupune că legea se aplică numai situaţiilor ce se ivesc după adoptarea ei, iar nu şi celor anterioare.
Deşi este real că potrivit principiului neretroactivităţii legii, prevăzut în art. 15 alin. (2) din Constituţia României, legea dispune numai pentru viitor, cu excepţia legii penale sau contravenţionale mai favorabile, nu sunt fondate susţinerile băncii creditoare în sensul că cererile formulate în cursul procedurii insolvenţei trebuie să fie analizate în funcţie de legea aplicabilă la data deschiderii procedurii colective, orice modificare legislativă ulterioară neputând afecta raporturile juridice născute sub imperiul vechii legi. Tocmai pentru că Legea nr. 277/2009 nu conţine dispoziţii tranzitorii care să prevadă vreo derogare de la principiul aplicării sale imediate, acest act normativ, apărut ulterior declanşării procedurii insolvenţei faţă de debitoarea S.C. R S.A. Timişoara, se aplică şi prezentei proceduri judiciare. Atunci când legiuitorul român a dorit ca o anumită modificare în procedura de executare colectivă să nu vizeze procedurile deschise până atunci, a prevăzut această regulă în mod expres în corpul noului act normativ (a se vedea în acest sens, art. 131 din Legea nr. 64/1995, care arăta că procedurile falimentare deschise până la data punerii în aplicare a acestui act normativ – 28 august 1995 – vor continua să fie administrate şi lichidate potrivit dispoziţiilor Codului comercial român; art. 4 din O.U.G. nr. 58/1997, care statua că procedurile de reorganizare şi lichidare deschise până la data intrării sale în vigoare vor fi continuate şi închise în condiţiile Legii nr. 64/1995, în forma publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 130 din 29 iunie 1995; nici Legea nr. 99/1999 nu a mai conţinut un „text de blocaj”, ceea ce a determinat ca odată cu intrarea ei în vigoare – 27 iunie 1999 – acest act normativ să fie aplicabil inclusiv procedurilor care erau deja deschise la data respectivă; Legea nr. 149/2004 a fost, la rândul său, un act de imediată aplicare, inclusiv procedurilor deschise după data de 1 august 2002, când a început să-şi producă efectele O.G. nr. 38/2002). Decizia de speţă la care face trimitere recurenta (Curtea de Apel Bucureşti, decizia nr. 20 din 9 ianuarie 2003), nu contrazice cele de mai sus, pentru simplul motiv că în acel proces instanţa a reţinut că procedurile deschise anterior apariţiei O.G. nr. 38/2002 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 64/1995 privind procedura reorganizării judiciare şi a falimentului, vor continua potrivit vechii legi, legea nouă urmând să se aplice doar faptelor viitoare, adică acţiunilor introduse după intrarea ei în vigoare, art. 4 din ordonanţă prevăzând expres că procedurile deschise până la data intrării în vigoare a acestui act normativ vor continua să fie administrate şi lichidate conform prevederilor legale în vigoare anterioare modificărilor şi completărilor aduse Legii nr. 64/1995 prin prezenta ordonanţă, excepţie făcând doar procedurile pentru care operează suspendarea solicitată de instituţia publică implicată, în conformitate cu prevederile art. 3.
Acest mod de aplicare a fost considerat de către legiuitor a fi util şi necesar pentru a asigura o reglementare unitară tuturor procedurilor de insolvenţă, indiferent de stadiul lor, aflate în curs de defăşurare, care, astfel, puteau să beneficieze de noile reglementări, apreciate a fi mai avantajoase. Ca atare, în această materie principiul nu este că procedurile începute sub imperiul unei anumite legi continuă să se desfăşoare în condiţiile prevăzute de legea în vigoare în momentul deschiderii lor, cum consideră creditoarea, ci dimpotrivă. Totodată, chiar dacă potrivit art. 149 din Legea nr. 85/2006, dispoziţiile acestei legi se completează, în măsura compatibilităţii lor, cu cele ale Regulamentului (C.E.) nr. 1346/2000 referitor la procedurile de insolvenţă, publicat în Jurnalul Oficial al Comunităţilor Europene nr. L 160 din 30 iunie 2000, regulament care, în art. 43, reglementează aplicarea în timp a legii, arătând că dispoziţiile prezentului regulament se aplică numai în cazul procedurilor de insolvenţă care sunt deschise după intrarea sa în vigoare, actele îndeplinite de un debitor înainte de intrarea în vigoare a acestui regulament continuând să fie reglementate de legea aplicabilă acestora la data la care au fost realizate, respectiva dispoziţie tranzitorie se referă doar la acţiunea în timp a prevederilor regulamentului comunitar, neavând incidenţă asupra altor acte normative interne, care modifică ori completează Legea nr. 85/2006, care sunt de imediată aplicare, conform principiului general mai sus evocat, câtă vreme nu există norme derogatorii. De altfel, dacă Regulamentul (C.E.) nr. 1346/2000, de care se prevalează recurenta, se aplică doar procedurilor de insolvenţă deschise după intrarea sa în vigoare, aceasta este o situaţie de excepţie pe care însuşi respectivul regulament o prevede, doar pentru propria aplicabilitate în timp şi, în atare condiţii, fiind de strictă interpretare şi aplicare, nu poate fi extinsă şi la alte cazuri. Pe de altă parte, chiar dispoziţiile art. 931 prevăd căror antecontracte de vânzare-cumpărare le este aplicabil acest text, respectiv antecontractelor cu dată certă, anterioare deschiderii procedurii. Dacă legiuitorul ar fi dorit ca norma legală să poată fi invocată doar de anumiţi creditori, spre exemplu doar de cei care au încheiat antecontractele ulterior modificării şi completării legii sau doar pentru procedurile de insolvenţă deschise ulterior introducerii respectivei norme, ar fi prevăzut expres acest lucru, ceea ce nu a făcut.
Concluzionând, art. 931 din Legea nr. 85/2006, în temeiul căruia judecătorul-sindic a autorizat încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a celor două imobile, este pe deplin aplicabil raportului juridic dedus judecăţii, prin încuviinţarea executării de către practician, la cererea promitentului-cumpărător, a obligaţiilor rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenţei, în care promitentul-vânzător intră în procedură, tribunalul neaplicând greşit legea.
Cu toate acestea, recursul creditoarei Banca F S.A. Bucureşti este fondat, în ceea ce priveşte susţinerea că hotărârea pronunţată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii. Acest caz de recurs (pct. 9 al art. 304 din Codul de procedură civilă) vizează aplicarea unui text de lege străin situaţiei de fapt prin restrângerea sau extinderea nejustificată a aplicării normelor unei situaţii de fapt determinată, interpretarea şi aplicarea greşită a textului de lege la o anumită situaţie de fapt sau încălcarea unor principii generale de drept.
Criticile recurentei privitoare la faptul că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, adică cu nesocotirea, de regulă, a unei norme de drept substanţial ori cu interpretarea eronată a normei juridice aplicabile sunt justificate. Pentru a fi în prezenţa primei ipoteze trebuie întrunite următoarele condiţii: a) legea pretins violată să existe şi să fie în vigoare la momentul judecăţii; b) să existe o contradicţie între considerentele şi dispozitivul hotărârii; c) viciul să se afle în dispozitivul hotărârii, care contravine exigenţelor legii stabilite corect în considerente. În schimb, pentru a fi în prezenţa celei de-a doua ipoteze, trebuie ca instanţa, recurgând la textele de lege aplicabile litigiului, să le fi dat o greşită interpretare sau faptele reţinute să fi fost greşit calificate, în raport cu exigenţele textelor de lege, ipoteză care, se regăseşte în speţă.
Potrivit art. 931 din Legea nr. 85/2006, astfel cum a fost ea modificată prin Legea nr. 277/2009, obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidator la cererea promitentului-cumpărător, dacă: a) preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător; b) preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului; c) bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare.
Această normă a fost introdusă în Legea insolvenţei pentru a veni în sprijinul persoanelor care au contractat cu unii investitori (mai exact, cu acei dezvoltatori imobiliari), care în perioada anterioară izbucnirii crizei economice globale din anii 2008-2010 au imobilizat fonduri considerabile, împrumutate, de regulă, de la bănci finanţatoare, la care s-au adăugat şi eventualele avansuri ale viitorilor beneficiari ai locuinţelor ce urmau să fie construite, pentru a achiziţiona noi terenuri şi a iniţia noi proiecte imobiliare şi care, odată cu propagarea recesiunii inevitabile, au intrat în încetare de plăţi.
Textul art. 931 permite promitentului-cumpărător să valorifice dreptul său faţă de promitentul-vânzător chiar dacă între data semnării antecontractului şi momentul prevăzut pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică s-a deschis procedura de executare colectivă faţă de promitentul-vânzător. Aceasta reprezintă soluţia legislativă de rezolvare a situaţiei în care, în patrimoniul debitorului promitent-vânzător, se regăseşte şi obligaţia de a semna în formă autentică un contract de vânzare-cumpărare pentru executarea obligaţiei asumate iniţial prin antecontract, ştiut fiind faptul că, pe de o parte, prin art. 2 alin. (1) din Legea nr. 247/2005 s-a prevăzut că terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, iar pe de altă parte, alin. (2) al art. 120 din Legea nr. 85/2006, modificată, arată că dacă vânzarea activelor se va face prin licitaţie publică, procesul-verbal de adjudecare semnat de lichidatorul judiciar constituie titlu de proprietate, iar când legea impune pentru transferul dreptului de proprietate forma autentică, contractele vor fi perfectate de notarul public pe baza procesului-verbal de licitaţie.
Specificul situaţiei reglementate de art. 931 constă în aceea că la data semnării precontractului, obiectul acestuia – construcţia – nu exista sau nu era terminată, împrejurare care a împiedicat promitenţii să încheie direct actul translativ de proprietate. În aceste condiţii, nu pot fi primite apărările intimaţilor în sensul că „prin adresa prin care a consimţit la încheierea antecontractului, recurentei i s-a adus la cunoştinţă faptul vânzării imobilului şi preţul acestei vânzări” (chiar dacă este adevărat că una dintre convenţii, cea cu dl. V.D., a fost perfectată înainte de încheierea contractului de credit şi de constituirea ipotecii în favoarea băncii), întrucât „vânzătorul” nu a vândut, iar „cumpărătorul” nu a cumpărat, ci ambii s-au obligat numai să încheie în viitor contractul în formă autentică, deşi s-au înţeles asupra lucrului şi asupra preţului, vânzarea-cumpărarea neputând fi considerată ca fiind încheiată, ci doar obligaţia de a încheia contractul translativ de proprietate, cu respectarea dispoziţiilor speciale, este valabilă.
În speţă, societatea debitoare, în derularea proiectului imobiliar pe care l-a demarat, s-a împrumutat de la recurentă (maniera în care această bancă a derulat raporturile comerciale cu falita, în sensul că nu ar fi respectat normele de creditare cu ocazia acordării facilităţilor de credit, acordând, se pare, credite şi după ce debitoarea a emis o filă cec fără acoperire, că nu ar fi urmărit utilizarea împrumuturilor conform destinaţiilor precizate în contract, că i-ar fi împrumutat bani şi după deschiderea procedurii insolvenţei, aspecte confirmate de B.N.R. – Direcţia Supraveghere, prin adresele nr. XIV/647/25.01.2010 şi nr. XIV/4012/27.04.2010, care a şi sesizat organele abilitate referitor la existenţa de suspiciuni privind săvârşirea unor fapte penale, neavând relevanţă juridică în prezenta cauză, în care se pune doar problema dacă tribunalul a dispus sau nu în mod legal radierea sarcinilor din cartea funciară) şi a ipotecat terenul pe care urma să construiască respectivele locuinţe.
Dreptul de ipotecă, fiind o sarcină a proprietăţii, se înscrie numai în foaia C a cărţii funciare – „înscrieri privitoare la sarcini”, în timp ce dreptul de creanţă al promitenţilor-cumpărători, dacă se solicita de către intimaţi, nu putea fi înscris decât în foaia B – „înscrieri privitoare la proprietate”, astfel că eventuala notare a dreptului promitenţilor-cumpărători nu putea să aducă nicio atingere ipotecii înscrise în foaia C. Acesta a fost, probabil, şi considerentul pentru care banca recurentă, la cererea debitoarei având nr. 27/22.01.2008, şi-a dat acordul pentru încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare al imobilului înscris în C.F. nr. 4034 Giroc, nr. cadastral Cc.53/1/17/5/b cu intimaţii C.M. şi C.D.L., precizând, totodată, că va consimţi la ridicarea interdicţiilor de înstrăinare, grevare, divizare şi demolare în momentul vânzării în formă autentică şi a achitării unei treimi din valoarea fiecărei ipoteci în parte. Ca atare, chiar dacă nu se poate spune că recurenta nu ar fi ştiut de acest antecontract (cel semnat cu dl. V.D. nefiindu-i opozabil, deşi poartă data de 22 mai 2007, la data înscrierii ipotecii – 24 august 2007 – nefiind făcută nicio menţiune despre el în cartea funciară, art. 25 din Legea nr. 7/1996, republicată, statuând fără echivoc că înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor, ordinea înregistrării cererilor urmând să determine rangul înscrierilor), precontractul de vânzare-cumpărare nu reprezintă un act translativ de proprietate, ci el dă naştere numai unei obligaţii de a transmite proprietatea bunului în viitor. În aceste condiţii, prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare dreptul creditorului ipotecar nu este prejudiciat în niciun fel, ipoteca continuând să greveze imobilul promis a fi vândut. Orice opoziţie a creditoarei garantate la încheierea antecontractului era lipsită de interes atâta timp cât dreptul de ipotecă nu este afectat prin semnarea respectivului act juridic.
Într-adevăr, art. 931 din Legea insolvenţei este aplicabil şi bunurilor ipotecate, din moment ce legea nu prevede ca şi condiţie inexistenţa vreunei sarcini care să greveze imobilul ce urmează a fi înstrăinat în executarea unui antecontract de vânzare-cumpărare, această critică a recurentei neputând fi primită, deoarece este rezultatul unei interpretări greşite a acestei norme, constând într-o adăugare la lege, este fără putinţă de tăgadă însă, că aplicarea dispoziţiilor art. 931, concomitent cu radierea sarcinilor care grevează bunul ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este de natură să aducă atingere drepturilor legitime ale băncii creditoare, art. 53 nefiind în măsură să justifice o asemenea dispoziţie a judecătorului-sindic, prima instanţă făcând o greşită aplicare a textului situaţiei de fapt din speţă.
Fără îndoială că, potrivit acestei norme, bunurile înstrăinate de administratorul judiciar sau de lichidator, în exerciţiul atribuţiilor sale prevăzute de prezenta lege, sunt dobândite libere de orice sarcini, precum ipoteci, garanţii reale mobiliare sau drepturi de retenţie, de orice fel, ori măsuri asigurătorii, reglementarea fiind una similară cu cea din cuprinsul art. 518 alin. (3) din Codul de procedură civilă, potrivit căruia de la data întabulării imobilul rămâne liber de orice ipoteci sau alte sarcini privind garantarea drepturilor de creanţă, creditorii putându-şi realiza aceste drepturi numai din preţul obţinut. În alte cuvinte, numai dacă bunurile din averea falitei sunt lichidate, adică vândute în bloc – ca ansamblu în stare de funcţionare – sau individual, în conformitate cu art. 116 din Legea nr. 85/2006, modificată, prin una dintre cele trei metode reglementate de acest act normativ, respectiv licitaţie publică, negociere directă sau o combinaţie a celor două, aprobată de adunarea creditorilor, pe baza propunerii lichidatorului, care va încheia contracte de vânzare-cumpărare, sumele realizate din vânzări urmând să fie depuse în contul prevăzut la art. 4 alin. (2) şi recipisele predate judecătorului-sindic, din aceste sume creditorii care şi-au declarat creanţele la masa credală urmând să fie îndestulaţi potrivit art. 121, pentru astfel de înstrăinări se vor „şterge” orice sarcini preexistente. Explicaţia este una extrem de simplă şi, totodată, pe deplin justificată: atâta timp cât din preţul încasat de practician se plătesc, ulterior recuperării cheltuielilor de procedură (constând în taxe, timbre şi orice alte cheltuieli aferente vânzării bunurilor respective, inclusiv cheltuielile necesare pentru conservarea şi administrarea acestor bunuri, precum şi plata remuneraţiilor persoanelor angajate în condiţiile art. 10, art. 19 alin. (2), art. 23 şi art. 24 din legea-cadru), creanţele creditorilor garantaţi cuprinzând tot capitalul, dobânzile, majorările şi penalităţile de orice fel, precum şi cheltuielile, pentru creanţele născute înainte de deschiderea procedurii, după ce acestor creditori le-au fost plătite eventualele creanţe născute în timpul procedurii de insolvenţă după confirmarea planului de reorganizare, ca parte componentă a acestui plan, creanţe care cuprind, de asemenea, capitalul, dobânzile, majorările şi penalităţile de orice fel, nu se mai justifică în niciun fel menţinerea respectivelor sarcini, drepturile lor legitime, conferite prin constituirea acelor garanţii, fiind satisfăcute.
Tot legiuitorul vine, în art. 121, şi reglementează situaţia în cazul în care sumele realizate din vânzarea acestor bunuri ar fi insuficiente pentru plata în întregime a respectivelor creanţe garantate, prevăzând că creditorii vor avea, pentru diferenţă, creanţe chirografare care vor veni în concurs cu cele cuprinse în categoria corespunzătoare, potrivit naturii lor, prevăzute la art. 123, şi vor fi supuse dispoziţiilor art. 41. Dacă după plata sumelor prevăzute la alin. 1 rezultă o diferenţă în plus, aceasta va fi depusă, prin grija lichidatorului, în contul averii debitorului. Un creditor cu creanţă garantată este îndreptăţit să participe la orice distribuire de sumă făcută înaintea vânzării bunului supus garanţiei lui, sumele primite din acest fel de distribuiri urmând să fie scăzute din cele pe care creditorul ar fi îndreptăţit să le primească ulterior din preţul obţinut prin vânzarea bunului supus garanţiei sale, dacă aceasta este necesară pentru a împiedica un astfel de creditor să primească mai mult decât ar fi primit dacă bunul supus garanţiei sale ar fi fost vândut anterior distribuirii.
În rezumat, cum în cazul executării, în temeiul art. 931, de către administratorul judiciar/lichidator, la cererea promitentului-cumpărător, a obligaţiilor ce decurg dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii insolvenţei, în care promitentul-vânzător intră în procedură, creditorul ipotecar al unui astfel de bun nu-şi vede realizată creanţa, care este una garantată, încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul grevat de ipoteci nu se poate realiza prin ignorarea dreptului băncii finanţatoare, în calitate de garant ipotecar – acela de a încasa cu prioritate suma de bani obţinută din lichidarea bunului afectat garanţiei. Or, în speţă, intimaţii cumpărători nu au achitat preţul imobilelor în cadrul procedurii de executare colectivă, iar creditoarea recurentă nu participă la nicio distribuire în mod prioritar, în calitatea sa de creditor garantat, ceea ce nu poate fi primit. În caz contrar, s-ar ajunge la situaţia, de neacceptat, ca un drept de creanţă, născut dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare (care nu dă naştere unui drept real, ci doar obligaţiei de „a face” a promitentului vânzător, de a încheia în viitor contractul), să anihileze un drept real, cum este şi cel de ipotecă. Altfel spus, dreptul de ipotecă al recurentei nu se poate stinge prin încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, decât în condiţiile încasării de către bancă a sumelor rezultate din lichidarea bunului grevat de sarcina reală a ipotecii, însăşi norma legală prevăzând că procedura specială reglementată de art. 931 se aplică fie în ipoteza în care „preţul contractual a fost achitat integral (…) la data cererii” (aceasta fiind, de altfel, şi cea de care intimaţii înţeleg să se prevaleze), fie aceea în care preţul „poate fi achitat la data cererii”.
Pe de altă parte, trebuie avut în vedere şi faptul că în temeiul art. 931, practicianul execută „obligaţiile rezultând dintr-un antecontract de vânzare-cumpărare (…)”. Însă, la momentul încheierii precontractului, promitentul-vânzător nu şi-a asumat obligaţia de a transmite către promitenţii-cumpărători dreptul de proprietate asupra unui imobil liber de sarcini, ci o obligaţie de „a face”, respectiv obligaţia de a încheia în viitor un contract de vânzare-cumpărare asupra unui bun imobil ipotecat, promitenţii-cumpărători cunoscând situaţia juridică a imobilului, precum şi faptul că radierea sarcinii se va realiza doar în condiţiile achitării în întregime a creanţei garantate prin constituirea ipotecii, banca finanţatoare înţelegând să elibereze de sub garanţie aceste imobile, cu consecinţa dobândirii lor de către cumpărători libere de orice sarcini ori interdicţii, numai în măsura în care debitorul va restitui împrumutul contractat pentru realizarea proiectului imobiliar.
Nu în ultimul rând, nu există nicio prevedere în cuprinsul Legii nr. 85/2006, modificată, ori în vreun alt act normativ, care să permită instanţei de judecată să acorde preferinţă unui creditor chirografar, aşa cum sunt şi intimaţii, în detrimentul unuia garantat, cum este cazul recurentei, fiind absolut injust, inechitabil ca un asemenea creditor, care şi-a luat măsuri suficiente de garantare a împrumutului financiar acordat unui debitor, care ulterior intră în procedura insolvenţei, să fie „transformat” într-unul chirografar, iar cei care nu şi-au constituit nicio garanţie atunci când au acordat avansuri societăţii falite în schimbul promisiunii construirii, iar mai apoi, vânzării unor locuinţe, să ajungă să-şi vadă realizată integral ori în cea mai mare parte creanţele, o asemenea soluţie juridică fiind de natură să pericliteze întregul sistem juridic civil, în general, şi pe cel bancar, în particular, ceea ce nu este de conceput.
