Recurs. Vânzări – cumpărări. Incidenţa interdicţiei de vânzare prevăzută de art. 31 alin.1 legea nr.18/1991
Deliberând asupra recursului civil de faţă:
Prin sentinţa civilă nr.1409/19.02.2009 Judecătoria Giurgiu a respins acţiunea formulată de reclamanţii J.I şi J.L. în contradictoriu cu pârâţii T.M., T.L. şi T.N.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că prin titlul de proprietate nr.36732/12.05.1994 numitului T.T., ce a decedat apoi pe data de 02.12.2000, autorul pârâţilor, i s-a constituit dreptul de proprietate asupra suprafeţei de 2.000 mp. teren arabil extravilan situată în mun. Giurgiu, sola 21/3.
Pe timpul vieţii sale, prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „chitanţă”, pe data de 15.07.1999 numitul T.T. a convenit cu reclamanţii să le vândă suprafaţa de teren moştenită, convenindu-se preţul de 2.500.000 lei vechi, din care reclamanţii au achitat suma de 2.000.000 lei vechi, stabilindu-se ca diferenţa de 500.000 lei vechi să fie plătită după perfectarea actului de vânzare cumpărare.
Instanţa de fond a reţinut că părţile aveau capacitate de exerciţiu, şi-au dat consimţământul la încheierea actului juridic, terenul era determinat, preţul a fost stabilit, dar convenţia lor se întemeia pe o cauză juridică ilicită, ce frauda legea.
În concret, pentru terenul respectiv dreptul de proprietate al numitului T.T., fusese constituit şi nu reconstituit, astfel că potrivit dispoziţiilor art.31 alin.1 Legea nr.18/1991 acesta nu putea fi înstrăinat prin acte între vii timp de 10 ani, socotiţi de la începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare.
Ori în speţă titlul de proprietate a fost emis pe data de 12.05.1994, iar convenţia dintre părţi a avut loc pe data de 15.07.1999, deci în interiorul termenului legal de 10 ani.
Datorită acestui impediment legal, pe perioada menţionată de 10 ani, terenul constituit în proprietate este scos din circuitul civil, nefiind întrunită astfel una din condiţiile esenţiale de validitate a contractului de vânzare cumpărare.
Astfel, potrivit dispoziţiilor art.32 alin.1 Legea 18/1991 a apreciat prima instanţă că promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare încheiată pe data de 15.07.1999 este lovită de nulitate absolută şi lipsită de efecte juridice, potrivit principiului de drept conform căreia actul nul nu poate produce efecte juridice, iar la acest moment, după expirarea termenului de 10 ani, după ce numitul T.T. a decedat, moştenitorii acestuia nu îşi mai dau consimţământul valabil la încheierea convenţiei de vânzare cumpărare asupra terenului.
Împotriva sentinţei civile nr.1409/09.02.2009 pronunţată de Judecătoria Giurgiu au declarat recurs, în termen legal, J.I. şi J.L., solicitând admiterea recursului, modificarea sentinţei recurate şi admiterea acţiunii faţă de T.M.a, T.L. şi T.N., urmând a se constata săvârşită vânzarea-cumpărarea terenului.
Examinând actele şi lucrările dosarului în raport de sentinţa pronunţată şi recursul formulat, tribunalul a constatat că acesta este întemeiat, pentru următoarele considerente:
Acţiunea reclamanţilor J.I. şi J.L. a avut ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru suprafaţa de 2.000 mp teren situat în extravilanul mun. Giurgiu, jud. Giurgiu, în contradictoriu cu pârâţii T.M., T.L. şi T.N.
A constatat tribunalul că, deşi prima instanţă a reţinut că la data de 15.07.1999 între reclamanţi în calitate de promitenţi-cumpărători şi T.T. şi T.M. în calitate de promitenţi-vânzători s-a încheiat un act sub semnătură privată intitulat „Minută” prin care aceştia din urmă şi-au asumat obligaţia de a înstrăina reclamanţilor suprafaţa de 2.000 mp teren situat în extravilanul mun. Giurgiu, judeţul Giurgiu pentru preţul de 2.500.000 lei ROL din care a fost plătit de către cumpărător la data încheierii chitanţei suma de 2.000.000, iar diferenţa a fost consemnată pe numele moştenitorilor defunctului T.T., respectiv T.M., T.L. şi T.N., conform chitanţelor şi recipiselor aflate la filele 72-77 din dosarul de fond, totuşi nu a perfectat actul încheiat între părţi pe motiv că terenul nu putea fi înstrăinat din moment ce a fost constituit vânzătorului T.T. prin titlul de proprietate nr.36732/12.05.1994 şi potrivit art.31 alin.1 din Legea nr.18/1991 nu putea fi înstrăinat timp de 10 ani.
Se observă că pârâţii sunt unicii moştenitori ai defunctului T.T., conform sesizării pentru deschiderea procedurii succesorale emisă de Primăria mun. Giurgiu.
Având în vedere că potrivit art.5 alin.2 Titlul X din Legea nr.247/2005 după încheierea unui antecontract între părţi una dintre acestea refuză să se prezinte pentru încheierea contractului, cealaltă parte se poate adresa instanţei pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, rezultă că actele de înstrăinare având ca obiect terenuri trebuie să fie încheiate în formă autentică sub sancţiunea nulităţii absolute.
Astfel, tribunalul a constatat că actul încheiat între reclamanţi şi T.T. şi T.M. are valoarea unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare, a unui adevărat antecontract iar din titlul de proprietate nr.36732/12.05.1994 rezultă că T.T. avea calitatea de proprietar al terenului înstrăinat, fapt ce îi permitea exercitarea dreptului de dispoziţie cu privire la acesta.
Împrejurarea reţinută de prima instanţă în sensul că dreptul de proprietate al acestuia asupra terenului menţionat a fost recunoscut prin constituirea dreptului de proprietate şi ca atare nu putea fi înstrăinat timp de 10 ani, conform art.31 alin.1 din Legea nr.18/1991 nu este de natură a impieta asupra temeiniciei acţiunii de faţă şi de a împiedica perfectarea contractului de vânzare cumpărare.
Aceasta deoarece nu poate fi primită susţinerea instanţei de fond că actul respectiv a fost întemeiat pe o cauză ilicită, ce frauda legea, din moment ce convenţia a fost încheiată la data de 15.07.1999, iar actul încheiat între părţi nu poate fi interpretat ca fiind un act prin care s-a înstrăinat dreptul de proprietate asupra terenului, el având doar natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.
Ca atare, prin actul intitulat „Minută”, părţile şi-au asumat obligaţia de a vinde respectiv de a cumpăra în viitor terenul la preţul convenit de comun acord, antecontractul încheiat nefiind însă de natură a transmite dreptul de proprietate din momentul încheierii lui iar la momentul la care instanţa este sesizată cu recunoaşterea vânzării-cumpărării, termenul de 10 ani prevăzut de interdicţia reglementată de art.31 alin.1 din Legea nr.18/1991 a expirat.
În aceste condiţii, tribunalul a constatat că în speţă sunt îndeplinite condiţiile de valabilitate de fond ale unui contract de vânzare cumpărare, inclusiv în ceea ce priveşte obiectul său, constând într-un bun determinat şi un preţ stabilit sub forma unei sume de bani, conform art.1294 şi următoarele C.civ., transmiterea dreptului de proprietate operând de la data recunoaşterii tranzacţiei dintre părţi.
Nu poate fi primită susţinerea intimaţilor în sensul că prin constatarea vânzării cumpărării s-ar eluda dispoziţiile art.31 alin.1 din Legea nr.18/1991 deoarece acţiunea prin care se solicită a se constata intervenită vânzarea şi pe cale de consecinţă pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare nu este o acţiune declarativă de drepturi care ar produce efecte retroactive, respectiv de la 15.07.1999 – data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare ci este o acţiune constitutivă de drepturi care produce efecte de la momentul rămânerii irevocabile a hotărârii judecătoreşti.
O interpretare în sensul celor afirmate de intimaţi ar însemna practic punerea semnului egalităţii între promisiunea de vânzare-cumpărare care dă naştere numai unui drept de creanţă şi contractul de vânzare cumpărare prin care se transmite, în speţă, un drept real.
În acest context, în baza art.312 C.proc.civ. tribunalul a admis recursul, a modificat în totalitate sentinţa recurată şi rejudecând cauza, a făcut aplicarea principiului executării în natură a obligaţiilor şi reparării tot astfel a pagubelor şi, în baza art.111 C.proc.civ., art.5 alin.2 Titlul X din Legea nr.247/2005 şi art.1073–1077 C.civ., a admis acţiunea.
Pe cale de consecinţă, a constatat intervenită vânzarea cumpărarea terenului în litigiu.
