Sentinta civila nr. 925/26.02.2009 – rezolutiune antecontract de vânzare-cumparare
Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante, sub nr. 7426/279/2008, la data de 10.12.2008, reclamanta C.M. a chemat în judecata pe pârâtii N.V.F. si M.M., solicitând instantei sa dispuna rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 2230/13.12.2007.
În motivare, reclamanta a aratat ca a încheiat cu pârâta M.M., în calitate de mandatar al pârâtului N.V.F., la data de 13.12.2007, un antecontract de vânzare – cumparare având ca obiect material suprafata de 3.200 mp teren arabil, situata în extravilanul municipiului P.N., jud. N., tarla 31, parcela 313/4, cu vecinii: xx. La momentul încheierii antecontractului, pârâtul, în calitate de promitent – cumparator, a achitat un avans în cuantum de 3.500 lei, urmând ca pâna la data de 29.02.2008, sa plateasca restul pretului de 46.500 lei.
Reclamanta a depus diligentele necesare în vederea întabularii dreptului de proprietate si, desi l-a notificat de nenumarate ori pe pârât, acesta nu s-a prezentat la notariat în vederea perfectarii antecontractului de vânzare – cumparare.
În drept, s-au invocat disp. art. 1020 si 1298 din Codul civil.
În dovedirea cererii legal timbrate, reclamanta a solicitat administrarea probei cu interogatoriul pârâtilor si a probei cu înscrisuri, depunând la dosar, în fotocopie, urmatoarele înscrisuri: antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 2230/13.12.2007, titlul de proprietate nr. 1/1259/26.08.1994, extras de carte funciara, notificari.
Desi legal citati cu aceasta mentiune, pârâtii nu au formulat întâmpinare.
La termenul de judecata din data de 26.02.2009, instanta a administrat proba cu interogatoriul pârâtei M.M., raspunsurile sale fiind consemnate si atasate la dosarul cauzei.
Analizând actele si lucrarile dosarului, sustinerile partilor si întreg probatoriul administrat, instanta retine urmatoarele:
La data de 13.12.2007, între partile prezentului litigiu, respectiv reclamanta – în calitate de promitenta – vânzatoare si pârâti – în calitate de promitent – cumparator si mandatar, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 2230/13.12.2007 – filele 4-6, având ca obiect material suprafata de 3.200 mp teren arabil, situata în extravilanul municipiului P.N., jud. N., tarla 31, parcela 313/4, cu vecinii: xx. Pretul antecontractului a fost stabilit la suma de 50.000 lei, din care pârâtul a achitat un avans de 3.500 lei.
Potrivit dispozitiilor contractuale, partile trebuiau sa perfecteze antecontractul mentionat mai sus cel mai târziu la data de 29.02.2008, cu obligatia pârâtului de a achita diferenta de pret de 46.500 lei.
Reclamanta si-a îndeplinit obligatia corelativa, respectiv a depus diligentele necesare în vederea intabularii dreptului de proprietate, conform extrasului de carte funciara, depus la dosarul cauzei. Desi pârâtii au fost notificati în nenumarate rânduri, conform înscrisurilor depuse la dosarul cauzei, acestia nu s-au prezentat la notariat în vederea perfectarii antecontractului de vânzare – cumparare. Aceasta împrejurare de fapt rezulta si din raspunsurile la interogatoriu ale pârâtei M.M.
Rezolutiunea contractului este o sanctiune a neexecutarii culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiintarea retroactiva a acestuia si repunerea partilor în situatia avuta anterior încheierii contractului.
Cum orice creditor care si-a îndeplinit obligatia corelativa sau care s-a declarat gata sa execute contractul are alegerea între executarea silita si rezolutiune, reclamata este îndreptatita sa solicite rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 2230/13.12.2007, încheiat cu pârâtii pârâtii N.V.F., în calitate de cumparator si M.M., în calitate de mandatar, pentru neîndeplinirea de catre pârât a obligatiei de plata a diferentei de pret de 46.500 lei – obiect material al întelegerii contractuale.
Aplicarea acestei sanctiuni de drept civil – care constituie o forma specifica de manifestare a executarii silite prin echivalent, adica o forma specifica de raspundere contractuala – presupune îndeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii: a) sa existe o neexecutare totala sau partiala – dar semnificativa – a obligatiilor asumate prin contract; b) aceasta neexecutare sa fie imputabila debitorului – aspect care este prezumat pâna la proba contrara; c) debitorul obligatiei neexecutate sa fi fost pus în întârziere.
În speta, vinovatia pârâtului N.V.F. pentru neîndeplinirea obligatiei contractuale corelative este indubitabila; instanta are astfel în vedere principiul potrivit caruia debitorul raspunde si pentru cea mai usoara culpa a sa, precum si împrejurarea ca acesta nu a rasturnat prezumtia de vinovatie instituita de art. 1082 C.civil în sarcina sa si nu a facut deci dovada existentei vreunui caz fortuit sau de forta majora care sa îl poata exonera de raspundere – în conformitate cu disp. art. 1083 C.civil , desi potrivit disp. art. 1169 C. civ. si art. 129 alin. 1 teza finala din C. proc. civ., îi incumba sarcina acestei probe. De asemenea, instanta va face aplicarea disp. art. 225 din Codul de procedura civila, referitoare la neprezentarea pârâtului la interogatoriu.
Astfel, instanta considera ca în cauza este îndeplinita inclusiv ultima conditie mai sus aratata, din moment ce în sistemul dreptului civil român, ca regula, expirarea termenului în care trebuia executata obligatia nu îl pune pe debitor de drept în întârziere (dies non interpellat pro hominem), fiind necesara asadar fie notificarea debitorului, fie direct, fie prin formularea cererii de chemare în judecata însasi – aceasta din urma reprezentând de altfel cea mai energica forma de punere în întârziere.
Având în vedere cele expuse mai sus, instanta va admite actiunea civila având ca obiect rezolutiune antecontract de vânzare-cumparare, formulata de reclamanta C.M., în contradictoriu cu pârâtii N.V.F. si M.M. si va dispune rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 2230/13.12.2007, încheiat între reclamanta – în calitate de promitenta – vânzatoare si pârâti – în calitate de promitent – cumparator si mandatar, având ca obiect material suprafata de 3.200 mp teren arabil, situata în extravilanul municipiului P.N., jud. N., tarla 31, parcela 313/4, cu vecinii:xx.
În temeiul art. 274 al.1 C.pr.civ., instanta va lua act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
