Titlu Vânzare cumpărare
Tip speta decizie civilă
Nr.77
Data 28 ianuarie 2016
Domeniu asociat Vânzări cumpărări
Continut speta . Promisiune de vânzare.hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Rm. Vâlcea sub număr unic 4736/288/2014, reclamanta S F a chemat în judecată pe pârâtul S A, în calitate de moştenitor al numitei S D, solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri prin care să constate intervenită vânzarea cumpărarea imobilului teren intravilan în suprafaţă de 501 mp., situat în comuna Galicea, judeţul Vâlcea, tarla 27, parcela 1011/1, pct. „Galicea Bitana”, având ca vecini: N-drum comunal, la E – Popescu I.T. Filip, la S – Popescu I.T. Marin, la V – P I.T. Marin, dobândit de promitenta vânzătoare S D, prin moştenire de la părinţii săi, S F şi S R, şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ce le va efectua în prezenta cauză.
Motivând cererea, reclamanta arată că a încheiat cu vara sa, S D, înscrisul sub semnătură privată intitulat „Declaraţie” din data de 11.10.1990, prin care aceasta i-a vândut suprafaţa de teren de 500 mp. pentru suma de 3500 lei plus alimente (carne, fasole, prune, mălai etc.) şi a menţionat că nu are timp să meargă la notarul public pentru a perfecta actul de vânzare-cumpărare în formă autentică întrucât este bolnavă şi este programată să facă analize, reclamanta precizând că atât suma de bani, cât şi alimentele au fost predate la data încheierii actului.
Reclamanta mai arată că, în evidenţele Primăriei Galicea, terenul are suprafaţa de 501 mp., conform planului parcelar pe care îl depune şi că a fost determinată să cumpere terenul, pe de o parte, de faptul că acesta se află în prelungirea proprietăţii sale, iar, pe de altă parte, de faptul că vara sa a insistat să-l cumpere, întrucât avea urgent nevoie de bani, fiind asigurată de promitenta-vânzătoare că, de îndată ce se va însănătoşi, va merge la notarul public să perfecteze actul de vânzare-cumpărare, însă la scurt timp a decedat, iar singurul moştenitor al acesteia este pârâtul …
De asemenea, reclamanta arată că, în fapt, stăpâneşte terenul de la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, adică de aproximativ 24 de ani, că este înscrisă cu acesta la registrul agricol, conform declaraţiei pe care o depune, şi că anual plăteşte taxele şi impozitele aferente, însă pentru că doreşte să construiască anexe pe teren este obligată să aibă cadastru şi să obţină autorizaţie de construire, documentaţie pe care nu o poate obţine decât dacă deţine un act de proprietate.
Reclamanta arată că în acest scop a notificat pârâtul, în calitate de moştenitor al promitentei vânzătoare, să se prezinte în data de 16.04.2014, orele 13:00, la Biroul Notarului Public … pentru a perfecta actul de vânzare-cumpărare asupra terenului, dar acesta nu a înţeles să dea curs solicitării, conform încheierii de certificare nr. 03/16.04.2014.
Pentru aceste motive, reclamanta arată că a formulat prezenta acţiune şi solicită admiterea acesteia.
Cererea este legal timbrată.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus în copie certificată pentru conformitate cu originalul înscrisurile aflate la filele 7-13 dosar, respectiv înscrisul sub semnătură privată intitulat „declaraţie”, planul parcelar, declaraţia reclamantei de înscriere a terenului la registrul agricol, notificarea adresată pârâtului cu dovada comunicării şi confirmarea de primire, încheierea de certificare nr. 03/16.04.2014 şi actul de identitate, şi a solicitat proba cu acte, interogatoriul pârâtului şi expertiză.
În etapa de verificare şi regularizare a cererii de chemare în judecată, reclamanta a depus cererea aflată la filele 16, 17 dosar, prin care a evaluat terenul în vederea stabilirii taxei de timbru la suma de 1753,5 lei (conform grilei notarilor publici) şi a depus titlul de proprietate nr. 2600/19.04.2004 emis de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Vâlcea în favoarea numitei …, în calitate de moştenitor legal al defunctului …, pentru terenul în suprafaţă totală de 4501 mp., terenul în litigiu în suprafaţă de 501 mp. fiind identificat în tarlaua 27, parcela 1011/1, cu vecinii: N – drum comunal, E – Popescu I.T. Filip, S – Popescu I.T. Marin şi V – Popescu I.T. Marin.
În temeiul art. 205 C.pr.civ., pârâtul a formulat întâmpinare,
În cuprinsul întâmpinării, pârâtul a arătat că înţelege să denunţe înscrisul ca fals prin falsificarea scrierii şi a semnăturii pentru considerentele că scrisul şi semnătura nu aparţin presupusei vânzătoare, că nu există persoana S M, numele real al sorei sale fiind R (fostă S) M, că aceasta nu a menţionat niciodată de existenţa înscrisului şi nu putea înstrăina un bun care nu îi aparţinea, iar martorul … era minor sub 14 ani la data încheierii presupusei vânzări, urmând ca instanţa să solicite prezentarea înscrisului în original şi să procedeze conform dispoziţiilor art. 304-307 C.pr.civ.
Pârâtul mai arată că faţă de împrejurarea că S D nu există şi nu o cunoaşte rezultă că nu este moştenitorul acestei persoane, aşa cum se arată în acţiune, şi invocă excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive.
Totodată pârâtul a arătat că, în situaţia în care, prin absurd, sora sa ar fi încheiat înscrisul intitulat „declaraţie”, aceasta nu a fost niciodată proprietara sau coproprietara bunului şi, prin urmare, a înstrăinat un bun ce nu-i aparţinea, întrucât conform titlului de proprietate nr. 2600/19.04.2004, proprietarul exclusiv al terenului în cauză este S C, după care R (fostă S) M nu a avut vocaţie succesorală, şi, mai mult decât atât, pârâtul arată că, având în vedere că prin încheierea Notariatului de Stat Vâlcea dată în dosarul nr. 777/1978 se menţionează „Prin testamentul autentificat la Notariatul de Stat Vâlcea la nr. 2110/1973, defunctul a dispus de uzufructul întregii sale averi în favoarea moştenitoarei soţii …., nuda proprietate lăsând-o moştenitorului fiu …. rezultă că terenul în speţă ar fi proprietatea sa, însă nu în calitate de moştenitor al sorei sale …., ci ca moştenitor testamentar.
În final, pârâtul solicită instanţei să pună în vedere reclamantei să menţioneze identitatea celor trei martori care au semnat „Declaraţia”, în vederea audierii acestora.
În dovedirea susţinerilor sale, pârâtul a depus în copie certificată pentru conformitate cu originalul înscrisurile aflate la filele 31-33 dosar, respectiv titlul de proprietate nr. 2600/19.04.2004, cererea de reconstituire a dreptului de proprietate formulată împreună cu …, în calitate de moştenitori ai defuncţilor … şi …, şi încheierea emisă în data de 16 martie 1979 de fostul Notariat Judeţean Vâlcea în dosarul nr. 777/1978, şi a solicitat proba cu acte, interogatoriu şi martori.
În conformitate cu prevederile art. 201 alin. 2 C.pr.civ. reclamanta a formulat răspuns la întâmpinare, depus la filele 45, 46 dosar, prin care arată că susţinerea pârâtului potrivit căreia înscrisul sub semnătură privată încheiat cu .. este un fals nu este reală; în acest sens, reclamanta arată că declaraţia a fost scrisă de martorul …, unul din martorii care a asistat la încheierea înscrisului, şi a fost semnată de …, prenumele real al acesteia fiind Maria, dar era cunoscută de Dorina, menţionând că la finalul declaraţiei s-a semnat …, că nu a cunoscut împrejurarea că verişoara sa se numea R, probabil după căsătorie, întrucât aceasta a avut mai multe relaţii şi nu a ştiut că s-a căsătorit legal, iar pârâtul nu a făcut dovada că sora sa se numea, la data încheierii actului, R, şi nu S.
Reclamanta mai arată că nu este reală nici susţinerea (pârâtului) potrivit căreia sora sa S (R) M nu a menţionat despre existenţa înscrisului declaraţie şi că nu putea înstrăina un bun ce nu-i aparţinea, având în vedere că stăpâneşte terenul din anul 1990 şi că pârâtul, împreună cu soţia şi copilul, veneau des în gospodăria sa şi o ajutau chiar şi la munca în gospodărie, fiind răsplătiţi cu produse agricole, şi menţionează că cele trei persoane care au asistat la încheierea chitanţei şi au semnat sunt: …, … şi …..
În fine, reclamanta arată că pârâtul are calitate procesuală pasivă în condiţiile în care recunoaşte în întâmpinare că …. a fost sora sa, că aceasta a fost proprietara bunului înstrăinat având în vedere că a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991, în calitate de moştenitoare a autorului …, şi că a adus îmbunătăţiri terenului pentru că la momentul când l-a cumpărat era de fapt o groapă în faţa casei sale şi pentru a o aduce la nivel a încărcat-o cu 30 de rabe de pământ şi a îngrădit terenul cu gard susţinut pe stâlpi de beton ce formează curtea casei.
În cauză, s-a administrat proba cu acte, interogatoriile părţilor, şi au fost audiaţi martorii .. şi …, propuşi de reclamantă, şi …., propus de pârât.
Prin sentinţa civilă nr. 4419/24 iunie 2015, pronunţată de Judecătoria Rm. Vâlcea în dosarul nr. 4736/288/2014, a fost respinsă excepţia prematurităţii cererii de chemare în judecată, invocată de pârât în şedinţa publică din data de 15 iunie 2015 şi a fost respinsă cererea de chemare în judecată, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare, reţinute de prima instanţă.
Potrivit încheierii emisă în data de 16 martie 1979 de fostul Notariat Judeţean Vâlcea în dosarul succesoral nr. 777/1978, depusă la fila 134 dosar, rezultă că de pe urma autorului …, decedat la data de 27 mai 1977, cu ultimul domiciliu în comuna N. Bălcescu, judeţul Vâlcea, au rămas în calitate de moştenitori … – soţie supravieţuitoare (în prezent decedată), … – fiică (în prezent decedată) şi … – fiu (la acea dată minor).
În temeiul Legii nr. 18/1991 cei doi moştenitori legali ai autorului … au formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate pentru terenul deţinut de autorul lor în suprafaţă totală de 2,95 ha, din care 0,10 ha în pct. „Galicea Bitana” (înregistrată sub nr. 1953/23.03.1991).
La data de 19.04.2004, Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Vâlcea a emis titlul de proprietate nr. 2600, prin care a dispus reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenul în suprafaţă totală de 4501 mp. situat pe raza comunei Nicolae Bălcescu, sat Predeşti, judeţul Vâlcea, din care 0,10 ha în pct. „Galicea Bitana” (compus din două parcele de câte 501 mp. şi 500 mp. identificate în tarlaua 27, parcela 1011/1 şi 1005/1) în favoarea soţiei …, în calitate de moştenitor legal al defunctului ….
Având în vedere cererea de reconstituire a dreptului de proprietate formulată de cei doi moştenitori legali prin H.C.J. nr. 72/21.10.2014, s-a dispus validarea reconstituirii dreptului de proprietate în favoarea acestora, şi pe cale de consecinţă corectarea poziţiei 16 din anexa 3 la H.C.J. nr. 65/1991 şi completarea titlului de proprietate nr. 2600/19.04.2004 şi a celorlalte două titluri de proprietate cu moştenitorii omişi … şi …, care au fost menţionaţi pe titlurile de proprietate, astfel cum rezultă din înscrisurile înaintate de Comisia judeţeană de fond funciar Vâlcea (aflate la filele 138-145 dosar).
Prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „declaraţie” din data de 11.10.1990, depus la fila 7 dosar, …, fiica lui Radu şi Filomiţa, a declarat că „îi dau suprafaţa de teren de 500 mp. din pct. Galicea, vecin cu Popescu I.T. Marin şi cu Popescu Filip, zis Ilie, cu suma de 3500 lei plus multe alimente (carne, fasole, prune, mălai, etc.). Arăt că suprafaţa de teren o va moşteni …, vara mea împreună cu fii ei. Menţionez că nu am timp pentru a merge la notar pentru a-i face actul, deoarece sunt bolnavă şi sunt programată pentru a face nişte analize. Acesta îmi este declaraţia pe care o menţin şi o semnez.”.
Deşi în actul sub semnătură privată nu se identifică complet imobilul ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare prin număr de tarla şi parcelă, făcându-se o simplă referire la suprafaţa de teren de 500 mp. din pct. Galicea, vecin cu …. şi cu …, zis Ilie, prin cererea de chemare în judecată reclamanta identifică terenul ca fiind situat în suprafaţă de 501 mp., situat în comuna Galicea, judeţul Vâlcea, tarla 27, parcela 1011/1, pct. „Galicea Bitana”, având ca vecini: N-drum comunal, la E – Popescu I.T. Filip, la S – Popescu I.T. Marin, la V – Popescu I.T. Marin.
În interogatoriul luat reclamantei, consemnat în scris la fila 81 dosar, aceasta a declarat că înscrisul sub semnătură privată intitulat „declaraţie” a fost scris la ea acasă de martorul …., promitenta-vânzătoare motivând că este bolnavă şi îi tremură mâna, că, fiind ocupată să facă mâncare la oameni, nu a văzut momentul în care promitenta vânzătoare a semnat chitanţa, dar a văzut chitanţa semnată de vânzătoare şi că a ştiut că terenul este proprietatea exclusivă a promitentei-vânzătoare, deoarece pârâtul a fost înfiat de autorul Spătaru Radu.
Pârâtul recunoaşte la interogatoriul consemnat în scris la filele 60,61 dosar că este unicul moştenitor al sorei sale şi că împreună au formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate pentru terenul ce a format obiectul înscrisului sub semnătură privată care se află în prelungirea proprietăţii reclamantei şi pe care aceasta îl stăpâneşte din anul 1990, însă declară că nu este adevărat că terenul a fost vândut reclamantei de sora sa, că nu cunoaşte dacă reclamanta a plătit preţul terenului şi că în nenumărate rânduri a solicitat reclamantei să îi prezinte actul de proprietate pe care îl deţine pentru teren, precizând că a ajutat reclamanta la muncile agricole fiind plătit pentru munca prestată.
Reclamanta a depus la dosarul cauzei (filele 98-100 dosar) declaraţia dată de pârât în dosarul nr. 2122/P/2014 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Rm. Vâlcea, având ca obiect tulburare de posesie, unde fiind audiat în calitate de martor a declarat că terenul din pct. Galicea în suprafaţă de 501 mp. a fost dat în folosinţă de sora sa, …, numitei … în anul 1993 sau 1994, iar de atunci aceasta l-a folosit în fiecare an până în prezent.
Audiat în faţa instanţei, martorul … a declarat că în luna octombrie 1990 se afla cu ziua la muncă la reclamantă, că în jurul prânzului a venit numita …, despre care ştia că este verişoara reclamantei, care i-a propus acesteia să îi vândă terenul de 500 mp. care provenea de la părinţii săi şi ce se afla în faţa casei reclamantei, întrucât are nevoie de bani pentru a merge la spital, iar reclamanta a fost de acord să cumpere terenul, fiind convenit preţul de 3500 lei (din acea vreme), care a fost plătit pe loc de reclamantă şi de soţul acesteia, dar întrucât vânzătoarea era bolnavă şi se putea prezenta la notar pentru încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică, părţile au convenit ca acesta să fie încheiat, în viitor, la notar; de asemenea, martorul a confirmat că a scris înscrisul sub semnătură privată intitulat „declaraţie”, aflat la dosarul cauzei, pe care l-a şi semnat în calitate de martor împreună cu un copil pe nume Pană, înscrisul fiind semnat de soţul reclamantei şi de …, precizând că reclamanta nu a semnat pentru că era ocupată cu pregătirea mâncării.
Din declaraţia martorului … rezultă că acesta s-a aflat în gospodăria reclamantei în ziua în care numita … i-a vândut reclamantei un teren aflat lângă grădina gospodăriei reclamantei, aflând de această vânzare de la numitul …, că a fost prezent când s-a predat preţul de 3500 lei în curtea reclamantei aflându-se la acel moment şi martorul …, numitul …-în prezent decedat, soţul reclamantei şi vânzătoarea … pe care a dus-o la staţia de autobuz şi care i-a povestit pe drum că a vândut terenul pentru că avea nevoie de bani pentru a merge la spital şi că mai are două terenuri de vânzare pe care intenţiona să le vândă reclamantei, dar nu cunoaşte dacă a avut loc această vânzare.
Audiat în cauză la propunerea pârâtului, martorul .. a declarat că locuieşte la două case distanţă de terenul în litigiu care a aparţinut autorului .., că pârâtul şi sora acestuia sunt moştenitorii autorului, însă imediat ce s-au restituit terenurile în anul 1991 terenul a fost muncit cu forţa de reclamantă care i-a ameninţat cu bătaia pe cei doi fraţi dacă nu îi lasă liber terenul, că nu a auzit ca sora pârâtului căsătorită … să fi vândut terenul reclamantei, însă ştie că în anul 1991 aceasta a vândut un alt teren unui văr terenul în litigiu neputând fi vândut, întrucât era ocupat de reclamantă precum şi că în ultimii trei terenul nu s-a mai ocupat nimeni de teren; de asemenea, martorul a declarat că terenul în litigiu se află la circa 50 m de terenul pe care se află casa părintească a autorilor reclamantei care a fost atribuit unei alte persoane, respectiv …, căreia reclamanta i-a solicitat să plece şi a ocupat terenul pe care l-a împrejmuit cu gard din plasă de sârmă.
Analizând cu prioritate, în conformitate cu prevederile art. 248 alin. 1 C.pr.civ., excepţia prematurităţii cererii de chemare în judecată invocată de pârât, prin apărător, în şedinţa publică din data de 15 iunie 2015, instanţa a apreciat că este neîntemeiată şi că se impune respingerea ei.
Instanţa a apreciat că promovarea unei acţiuni având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu poate fi condiţionată de exercitarea, pe cale oblică, a acţiunii de partaj de către promitentul cumpărător.
În acest sens, s-a reţinut de instanţă că exercitarea acţiunii oblice constituie pentru promitentul cumpărător doar o simplă posibilitate şi nu reprezintă o obligaţie, acesta putând opta, în raport de propriile interese, cunoscând avantajele şi riscurile unei astfel de acţiuni, determinate pe de o parte, de complexitatea procedurii partajului judiciar, dar şi de faptul că efectele hotărârii pronunţate în acţiunea exercitată pe cale oblică nu îi profită exclusiv creditorului care a promovat-o, ci şi celorlalţi creditori chirografari ai debitorului său; în plus, promovarea acţiunii oblice nu ar rezolva decât parţial situaţia juridică a promisiunii bilaterale, fiind necesară o altă acţiune în justiţie formulată, fie pe cale separată, fie grefată pe acţiunea de partaj exercitată pe cale oblică, pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract şi să realizeze astfel, în integralitate, pretenţiile promitentului cumpărător.
Pentru aceste considerente instanţa a apreciat neîntemeiată excepţia prematurităţii cererii de chemare în judecată.
Pe fondul cauzei instanţa a reţinut următoarele:
Promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare este un contract comutativ, consensual, care dă naştere în sarcina ambelor părţi unor obligaţii de a face, respectiv de a reitera consimţământul pentru vânzare, în forma prevăzută de lege ad validitatem, pentru contractul promis, formă aptă să asigure transmiterea proprietăţii.
Încheierea unei promisiuni de vânzare nu conduce implicit la încheierea contractului dorit de părţi, întrucât prin acest contract preparatoriu se prefigurează doar contractul viitor, părţile fiind de acord asupra elementelor esenţiale ale vânzării (bunul şi preţul), iar pentru încheierea contractului este necesar un nou consimţământ, în forma prevăzută de lege pentru contractul promis şi care va crea însuşi acest contract.
Totuşi, faţă de principiul pacta sunt servanda, răzgândirea uneia dintre părţile acestei promisiuni sinalagmatice nu este admisibilă, astfel încât, în situaţia în care una dintre părţi refuză în mod nejustificat încheierea contractului promis, obligaţia de a face a părţii recalcitrante poate fi executată silit în natură prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să constate vânzarea cumpărarea şi să ţină loc de contract de vânzare cumpărare, hotărâre care va avea caracter constitutiv de drepturi, operând transferul de la data când rămâne irevocabilă.
Pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare cumpărare este necesar ca partea care cere instanţei pronunţarea acestei hotărâri să-şi fi executat propriile obligaţii rezultate din promisiune, ca natura contractului să permită pronunţarea unei astfel de hotărâri şi ca promisiunea de a contracta să respecte condiţiile legii pentru validitatea contractului promis în ceea ce priveşte obiectul contractului, preţul şi capacitatea părţilor.
O discuţie specială se cuvine a fi făcută în privinţa capacităţii de a contracta, din perspectiva calităţii promitentului vânzător, de proprietar exclusiv al bunului în sensul că pentru a putea fi pronunţată o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare este necesar ca, la momentul judecăţii, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate să aibă calitatea de unic proprietar al bunului vândut, în caz contrar, dacă o astfel de dovadă nu a fost făcută, în acord cu principiul nemo dat quod non habet (nimeni nu poate da ce nu are), nu este posibil a se valida o astfel de promisiune de vreme ce nu se modifică dreptul de proprietate pe cote părţi într-o proprietate exclusivă pentru a se putea realiza strămutarea acestui din urmă drept.
Prin urmare, dacă înstrăinarea bunului proprietate exclusivă a promitentului vânzător depinde numai de manifestarea de voinţă a acestuia, în cazul proprietăţii indivize, pentru ca înstrăinarea să producă efecte este necesar acordul tuturor coindivizarilor, deoarece fiecare, având un drept nedeterminat, în materialitatea sa, ci doar unul ideal, nu poate dispune valabil asupra întregului bun; în consecinţă, coindivizarul vânzător este obligat să transmită cumpărătorului şi cotele părţi ale celorlalţi coindivizari, deci proprietatea exclusivă asupra întregului bun, fie în urma partajului, fie prin dobândirea de la aceştia a cotelor părţi ce le aparţin ori să îi determine să ratifice vânzarea.
Este real că vânzarea bunului indiviz de către un coproprietar nu este nulă, ci vânzarea este supusă unei condiţii rezolutorii, valabilitatea contractului depinzând de soluţia partajului, însă, într-o astfel de speţă, nu se pune problema desfiinţării sau menţinerii unui contract deja încheiat, ci a concursului dat de autorităţi în vederea încheierii unui contract.
În acest sens prin decizia de recurs în interesul legii nr. 12/8 iunie 2015 dată în interpretarea şi aplicarea dispozițiilor art. 1073 şi art. 1077 din Codul civil de la 1864, art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente, cu modificările și completările ulterioare, art. 1279 alin. 3 teza I și art. 1669 alin. 1 din Codul civil, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a statuat că, în situația în care promitentul-vânzător a promis vânzarea întregului imobil, deși nu are calitatea de proprietar exclusiv al acestuia, promisiunea de vânzare nu poate fi executată în natură sub forma pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare pentru întregul bun, în lipsa acordului celorlalți coproprietari.
În speţă, la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare promitenta vânzătoare, …., nu avea un drept de proprietate asupra terenului, astfel că promisiunea a fost încheiată sub condiţia suspensivă a dobândirii de către aceasta a dreptului de proprietate asupra terenului prin emiterea titlului de proprietate în conformitate cu prevederile legii nr. 18/1991, iar după reconstituirea dreptului de proprietate în condiţiile legii fondului funciar promitenta vânzătoare a dobândit un drept de proprietate în indiviziune împreună cu ceilalţi moştenitori legali ai autorului comun …, respectiv … – în prezent decedată şi …, pârâtul din prezenta cauză.
Prin urmare, promitenta vânzătoare, decedată ulterior, a dispus de un bun ce nu îi aparţinea în exclusivitate, fără a avea consimţământul celorlalţi coindivizari, astfel că instanţa a considerat că nu poate suplini, în cursul procesului, acordul de voinţă al pârâtului în condiţiile în care acesta nu este exprimat în cuprinsul promisiunii sinalagmatice de vânzare cumpărare, iar pârâtul refuză să ratifice vânzarea.
Pentru considerentele de fapt şi de drept expuse instanţa a apreciat ca fiind neîntemeiată acţiunea formulată de reclamantă.
Împotriva acestei sentinţe a formulat apel reclamanta …, care a solicitat admiterea acestuia, schimbarea în tot a hotărârii atacate, iar pe fond, admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului se arată că în mod greşit instanţa de fond a reţinut că, în cazul proprietăţii indivize, pentru ca înstrăinarea să producă efecte, este necesar acordul tuturor coindivizarilor, deoarece fiecare având un drept nedeterminat în materialitatea sa, ci doar unui ideal, nu poate dispune valabil asupra întregului bun, invocând decizia de recurs în interesul legii nr. 12/08.06.2015.
Este adevărat că vânzarea a fost supusă unei condiţii rezolutorii, întrucât …., la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, avea un drept de proprietate în indiviziune împreună cu ceilalţi moştenitori ai autorului comun, …, respectiv …, în prezent decedată şi …, pârâtul din prezenta cauză, însă nu a mai fost necesar să pună capăt stării de coproprietate prin exercitarea pe cale oblică a acţiunii în partaj, deoarece … este singurul moştenitor, toţi ceilalţi fiind decedaţi cu mult înainte de promovarea acţiunii. Toate bunurile sunt în patrimoniul său şi din acest motiv l-a chemat în judecată pe acesta.
În plus, până în prezent, instanţele au admis acţiunile având ca obiect validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat în situaţia în care promitentul vânzător avea doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia, reţinând din interpretarea dispoziţiilor art. 1073 şi 1077 Cod civil de la 1864 şi ale art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, că partea care şi-a executat obligaţia asumată de plată a preţului are posibilitatea de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, câtă vreme antecontractul îndeplineşte cerinţele generale de valabilitate a actelor juridice prevăzute de art. 948 Cod civil şi bunul a cărui vânzare a fost promisă există în patrimoniul vânzătorului.
În ceea ce priveşte condiţia calităţii de proprietar a promitentului vânzător, s-a apreciat că aceasta este îndeplinită şi în cazul în care convenţia a fost încheiată doar de unul din coproprietarii aflaţi în indiviziune asupra bunului imobil înstrăinat, vânzarea fiind în acest caz afectată de condiţie rezolutorie.
Din probatoriul administrat în cauză, rezultă că ea şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului, iar terenul se afla în patrimoniul promitentei vânzătoare şi era stăpânit de către aceasta.
În ceea ce priveşte condiţia calităţii de proprietar a promitentului vânzător, apreciază că este îndeplinită, chiar dacă această convenţie a fost încheiată doar de unul dintre coproprietarii aflaţi în indiviziune asupra imobilului înstrăinat, vânzarea fiind în acest caz afectată de condiţie rezolutorie.
În cel mai rău caz, instanţa de fond ar trebuit să-i admită în parte acţiunea, în sensul de a constata intervenită vânzarea-cumpărarea în limitele cotei-indivize ce se cuvenea promitentei vânzătoare din dreptul de proprietate asupra bunului teren în suprafaţă de 501 mp, situat în comuna Galicea, judeţul Vâlcea, tarlaua 27, parcela 1011/1, pct. „Galicea Bitana”.
Pentru că pârâtul a refuzat să încheie cu ea la notarul public contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, promisiunea de vânzare-cumpărare poate fi executată în natură prin pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţin ă loc de vânzare pentru întregul bun imobil.
În titlul de proprietate mai există şi alte terenuri cu suprafeţe considerabile şi valori importante, astfel că vânzarea acestui teren de către autoarea pârâtului nu a afectat sub nicio formă interesele acestuia.
Promovarea unei acţiuni având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu poate fi condiţionată de exercitarea pe cale oblică a acţiunii d e partaj de către promitentul cumpărător, faţă de complexitatea procedurii partajului judiciar şi cheltuielile majore, dar şi faţă de faptul că efectele hotărârii pronunţate în acţiunea oblică nu-i profită exclusiv creditorului care a promovat-o, ci şi celorlalţi creditori chirografari ai debitorului său.
Apelanta mai arată că instanţa de fond nu putea avea în vedere decizia de recurs în interesul legii nr. 12/08.06.2015, faţă de dispoziţiile art. 517 alin. 4 C. pr. civ., întrucât până la data pronunţării, decizia de recurs în interesul legii nu a fost publicată în Monitorul Oficial.
În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 466 şi următoarele C. pr. civ.
Intimatul … a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, cu consecinţa menţinerii ca legală şi temeinică a hotărârii pronunţate de prima instanţă. Intimatul a solicitat de asemenea cheltuieli de judecată.
În motivarea întâmpinării se arată că reclamanta se află într-o gravă eroare, deoarece în speţă mai există şi un alt moştenitor cu vocaţie succesorală, după autoarea …, respectiv …, în calitate de frate. După cum se poate observa pe titlul de proprietate, acesta a fost corectat prin înscrierea lui şi a sorei sale, …, alături de …, după care el nu are vocaţie succesorală. Mai mult decât atât, succesiunile defunctelor … şi .. nu au fost dezbătute în vreun mod. Şi dacă autoarea … nu ar fi avut moştenitori legali, am fi fost în prezenţa un ei succesiuni vacante.
Intimatul mai arată că în mod corect instanţa a respins acţiunea, în condiţiile în care nu a fost dezbătută succesiunea defunctei …, nu s-a constatat calitatea sa de moştenitor al acesteia şi nu s-a făcut dovada dacă a acceptat succesiunea ei.
Pentru ca acţiunea să fi fost admisibilă, trebuia formulat şi un capăt de cerere prin care să se solicite constatate deschise succesiunile autoarelor .. şi … şi ieşirea din indiviziune asupra terenului în cauză, prin atribuirea lui în lotul său, în contradictoriu şi cu moştenitorul defunctei …
Analizând motivele invocate, sentinţa atacată şi probele administrate în cauză, instanţa apreciază că apelul este nefondat, pentru următoarele considerente.
În primul rând, nu poate fi reţinută susţinerea apelantei din calea de atac, potrivit căreia Spătaru Aurel ar fi rămas singurul moştenitor al autorului comun …..
Aşa cum rezultă din titlul de proprietate nr. 2600/19.04.2004, astfel cum a fost rectificat prin Hotărârea nr. 72/2014 a Comisiei judeţene pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Vâlcea (filele 138 şi 143-144 din dosar) terenul în litigiu în suprafaţă de 501 mp, situat în pct. „Galicea – Bitana”, tarlaua 27, parcela 1011/1, a fost reconstituit în proprietatea moştenitorilor …, … şi .., în calitate de moştenitori ai defunctului .., prima în calitate de soţie supravieţuitoare, iar următorii doi în calitate de fii ai acestuia.
.., în calitate de frate al numitei …, care, potrivit susţinerilor apelantei-reclamante, este cea care a semnat chitanţa de la fila 7 din dosar (născută .., căsătorită la 20 ianuarie 1962 cu … şi recăsătorită în 1967 cu …), are vocaţie succesorală la succesiunea acesteia, din cererea de la fila 40 rezultând că ambii au avut ca părinţi pe .. şi … (prima soţie a lui ..).
Însă, .. nu are vocaţie la succesiunea autoarei …, care este cea de-a doua soţie a tatălui său, …, neputând-o moşteni nici măcar prin retransmitere, întrucât aceasta a supravieţuit autorului pârâtului.
Aşadar, chiar dacă … ar fi moştenit partea din terenul în litigiu ce revenea sorei sale, …, nu avea cum să moştenească partea din teren ce a revenit soţiei supravieţuitoare …. Din actele de stare civilă depuse la dosar în calea de atac (fila 36), rezultă că există alţi moştenitori cu vocaţie la succesiunea autoarei …, respectiv fratele acesteia, ….
În concluzie, pârâtul … deţine doar o cotă-parte indiviză din terenul în litigiu, iar nu dreptul de proprietate exclusivă asupra acestuia.
În al doilea rând, în condiţiile existenţei unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, având ca obiect un bun aflat în proprietate comună, încheiate în calitate de promitent vânzător doar de unul sau de unii dintre coproprietari, instanţa sesizată nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la întregul bun.
Coproprietarii unui bun nu deţin un drept de proprietate exclusivă asupra acesteia, ci numai o cotă-parte indiviză din el. Drept consecinţă, ca o aplicare a principiului potrivit căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât are, niciunul dintre coproprietari nu poate înstrăina întregul bun, ci numai cota-parte indiviză pe care o deţine din acesta.
Instanţa sesizată cu o cerere prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este obligată să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de fond necesare pentru încheierea valabilă a unui astfel de contract, cu excepţia consimţământului pe care urmează să-l suplinească. În cazul contractului de vânzare-cumpărare, una dintre condiţiile obiectului acestui contract este ca bunul să fie proprietatea vânzătorului. În măsura în care bunul nu este proprietatea vânzătorului sau nu se află în proprietatea exclusivă a acestuia, instanţa nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Aceasta este şi interpretarea care a fost dată cu caracter obligatoriu prin decizia nr. 12/08.06.2015, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie într-un recurs în interesul legii, precum şi de majoritatea instanţelor care s-au confruntat cu această problemă de drept. Caracterul obligatoriu al deciziei în interesul legii de la data publicării ei în Monitorul Oficial nu înseamnă că anterior acestui moment instanţa nu poate alege din proprie iniţiativă aceeaşi interpretarea textului de lege care a dus la o practică neunitară.
De asemenea, existenţa în practica judiciară anterioară publicării deciziei menţionate în Monitorul Oficial a unor soluţii de speţă în care au fost admise cererile de pronunţare a unor hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi în ipoteza în care promisiunea de vânzare a întregului bun a fost făcută numai de unul dintre coproprietari, nu reprezintă un motiv pentru a se pronunţa o sluţie similară şi în prezenta cauză. Pe de o parte, practica judiciară nu reprezintă izvor de drept, iar pe de altă parte, tocmai existenţa unei practici neunitare a fost cea care a dus la pronunţarea unui recurs în interesul legii.
Este adevărat că, în ipoteza în care s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare a unui bun în care calitatea de vânzător o are numai unul dintre coproprietari, în dorinţa salvării actului juridic şi pentru ca acesta să producă efecte juridice, în practica judiciară şi în doctrină voinţa părţilor a fost interpretată în sensul că vânzarea este afectată de o condiţie rezolutorie constând în căderea sau nu a bunului la partaj în lotul vânzătorului.
Alta este situaţia în cazul cererilor de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în cazul cărora instanţa este ţinută să verifice îndeplinirea condiţiilor cerute de lege pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, inclusiv calitatea de proprietar a vânzătorului, cu excepţia condiţiei consimţământului şi a condiţiei formei, care sunt suplinite prin chiar hotărârea pronunţată.
Promitentul cumpărător poate să-l acţioneze în judecată pe promitentul vânzător pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare numai în ipoteza în care bunul ce a făcut obiectul promisiunii a devenit între timp proprietatea exclusivă a acestuia, prin unul din modurile prevăzute de lege. În caz contrar, promitentul cumpărător poate solicita numai despăgubiri în condiţiile răspunderii civile contractuale.
Având în vedere aceste motive, precum şi dispoziţiile art. 480 C. pr. civ., instanţa urmează să respingă recursul ca nefondat.
