Tip: Sentinţă
Data: 27.09.2006
Autor: Tribunalul Satu Mare
Domenii
asociate: Vânzare spaţii comer-
ciale – Legea 550/2002
Legea nr. 550/2002 privind vânzarea spaţiilor comerciale proprietate privată a statului şi a celor de prestări servicii, aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a consiliilor locale, precum şi a celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local. Vânzarea prin negociere directă.
Potrivit prevederilor art. 16 din Legea nr. 550/2002 „vânzarea spaţiilor comerciale, de prestări servicii şi de producţie către comercianţi, respectiv prestatorii de servicii persoane fizice sau juridice, care le folosesc în baza unui contract de închiriere, concesiune, locaţie de gestiune, asociere în participaţiune sau leasing încheiat în condiţiile legii şi valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi, se face la solicitarea acestora, prin metoda negocierii directe. Nu beneficiază de aceste prevederi persoanele fizice sau juridice care au înregistrat restanţe la plata chiriei cel puţin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului cu vânzătorul, persoanele care nu au respectat prevederile contractului cu vânzătorul (subînchirieri nepermise, divizare în scopul unor asocieri nepermise), precum şi persoanele fizice sau juridice care au obligaţii nrachitate faţă de stat la data vânzării spaţiului”.
În măsura în care comercianţii îndeplinesc condiţiile prevăzute de acest act normativ, nesoluţionarea de către Comisiile locale de aplicare a Legii nr. 550/2002 a cererii acestora de cumpărare a spaţiului comercial pe care îl deţin şi emiterea unei hotărâri de vânzare a spaţiului comercial prin metoda licitaţiei publice cu strigare, se prefigurează ca un refuz nejustificat de soluţionare a cererii, iar acţiunea în contencios administrativ formulată de comercianţi în condiţiile prevăzute de art. 10 alin. 2 şi art. 8 alin. 3 din Legea nr. 550/2002 privind obligarea „vânzătorului” să vândă spaţiul comercial prin metoda negocierii directe este admisibilă.
Rezumatul speţei:
Prin acţiunea în contencios administrativ înregistrată la instanţă sub dosar nr.de mai sus, reclamantul AF B. Z în contradictoriul cu pârâtul CONSILIUL LOCAL SANISLĂU a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa în cauză să oblige pârâta să emită o decizie de admitere a cererii de vânzare a imobilului situat în Sanislău către reclamant prin metoda negocierii directe, în condiţiile art. 16 din Legea nr.550/2002.
In motivare reclamantul arată că, în baza contractului de închiriere nr.4/2000, pârâtul i-a închiriat spaţiul de 153 mp. situat în Sanislău, în contract mai figurând şi AF K. reprezentată de K.Z., iar la acea dată denumirea societăţii era AF A., durata contractului fiind prelungită până la 31.12.2002. De la 01.01.2003 spaţiul este deţinut în baza contractului nr.1/09.01.2003, în acest contract mai figurând AF K.
Cum pârâta a refuzat includerea spaţiului pe lista celor ce urmau a fi vândute în temeiul Legii 550/2002, prin sentinţa civilă nr.71/CA/01.02.2004 pronunţată în dosar nr.3175/2003 al Tribunalului Satu Mare, pârâtul a fost obligat să completeze lipsa spaţiilor cu acest spaţiu.
Deoarece pârâtul nu s-a conformat, prin încheierea 995/28.09.2005, pronunţată în dosar nr. 1175/2005 al Judecătoriei Cărei pârâtul a fost obligat la o amendă civilă de 500.000 lei pe zi de întârziere până la conformare.
Abia la somaţia din 09.02.2006 pârâta s-a conformat, comunicând prin adresa 435/20.02.2006 că în şedinţa de consiliu local din 17.02.2006 lista spaţiilor comerciale ce intră sub incidenţa Legii 550/2002 a fost modificată prin includerea pe aceasta a spaţiului deţinut de reclamant.
Deşi a depus la 05.12.2002, în termenul legal de 30 de zile, prevăzut de art.17 din lege, cererea de cumpărare, înregistrată sub nr.3631 din 05.12.2002, la care a revenit la 01.03.2006, pârâtul nu a emis decizia de aprobare a vânzării imobilului, prin negociere directă, în termenul legal.
Reclamanta îndeplineşte condiţiile prevăzute de art.4 din lege pentru cumpărare, aşa cum s-a reţinut şi prin sentinţa civilă nr.71/2004 a tribunalului.
AF K., îndrituită să cumpere, alături de reclamant spaţiul nu a depus cerere în termen, iar AF K.i nu era titulară a spaţiului la data intrării în vigoare a legii.
Prin notele de şedinţă depuse la dosar, pârâtul CONSILIUL LOCAL AL COMUNEI SANISLĂU arată că reclamantul nu întruneşte condiţiile expre prevăzute de art.16 din Legea 550/2002 deoarece are întârzieri în plata chiriei aferente spaţiului.
Toate demersurile şi cererile în justiţie pe care reclamantul le desfăşoară nu fac altceva decât să tergiverseze activitatea prevăzută de către Legea 550/2002, pricinuind daune şi întârziind vânzarea, mai mult aşa cum a hotărât Consiliul local Sanislău şi prin Hotărârea nr. 13/2006, în şedinţa din 17.02.2006, la art.4 „vânzarea se face prin licitaţie publică cu strigare”, această hotărâre având caracter normativ local, potrivit competenţelor date prin lege unui consiliu local. De la introducerea cererii de vânzare din 2003 reclamantul nu a (acut altceva decât să solicite şi prin instanţă vânzarea prin negociere directă ceea ce în cazul acestuia este ilegală, contravine Legii 550/2002.
Temeiul legal al prezentei cereri este art.18 din Legea 550/2002 care prevede că comercianţii pot cumpăra spaţiile comerciale dacă întrunesc cumulativ prevederile art.4 şi 16 din susmenţionata lege. în cauza dedusă judecăţii reclamantul nu întruneşte condiţiile imperative ale art,16 din lege, aşa cum s-a arătat mai sus.
Prin notele de şedinţa formulate de reclamant referitor la susţinerile pârâtului privind întârzierile în plata chiriei aferente spaţiului se arată că, imobilul obiect al contractului se afla la data închirierii într-o stare avansată de degradare, acoperişul fiind distrus, geamurile lipsă, instalaţia electrică deteriorată. Aceste reparaţii cad în sarcina proprietarului, pârâtul, care, însă nu dispunea de fondurile necesare pentru efectuarea acestor reparaţii, S-a convenit, de comun acord, să efectueze chiriaşul aceste reparaţii, urmând să se scadă din chirie valoarea acestora. Au existat probleme cu privire la evaluarea acestor reparaţii, a fost formată o comisie în cadrul Consiliului local în acest scop, iar până la clarificarea acestor aspecte a trecut destul de mult timp. Aşa s-a ajuns ca după regularizare, să plătească o diferenţă de chirie cu cele două chitanţe invocate de pârât, fără să fi fost vorba de o restanţă, ci doar de o neregularizate.
Aceste aspecte sunt reliefate în procesele verbale ale şedinţelor de consiliu local din 23.10.2000, 19.12.2002 şi 25.02.2003, pe care le depune.
In aceste şedinţe s-au reliefat atât starea imobilului, cât şi reparaţiile efectuate de reclamant, iar în şedinţa din 25.02.2003, referenta de specialitate a arătat că, cheltuielile justificate cu acte au fost acceptate, iar pentru diferenţă ( cele neacceptate) s-a achitat chiria ia zi. Reiese, deci, că nu a avut restanţe la plata chiriei şi că îndeplineşte condiţiile legale pentru cumpărarea prin negociere directă.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a reţinut în fapt următoarele :
Prin sentinţa civilă nr.71/CA/l.04.2004 pronunţată de Tribunalul Satu Mare în dosar nr.3175/2003, sentinţă intrată în puterea lucrului judecat, recunoscându-se îndeplinirea condiţiilor prevăzute de Legea nr.550/2002 atât în privinţa virtualului cumpărător (reclamantul de azi) cât şi cele relative la imobilul în litigiu s-a admis acţiunea reclamantului în sensul obligării pârâtului CONSILIUL LOCAL AL COMUNEI SANISLĂU să completeze lista spaţiilor comerciale şi de prestări servicii ce urmează a fi vândute în baza Legii 550/2002 cu spaţiul comercial în suprafaţă de 153 mp.situat în Sanislău, deţinut de reclamant în temeiul contractului de închiriere nr.4/1.07.2000 şi 1/9.01.2003.
Prin Hotărârea nr. 12/2006 privind modificarea Hotărârii nr. 16/10.07.2003, pârâtul Consiliul Local Sanislău a pus în executare sentinţa de contencios administrativ amintită, la data de 17.02.2006, în sensul că a aprobat includerea în Lista spaţiilor proprietate privată a Comunei care urmează a fi vândute conform Legii 550/2002 şi clădirea de la nr.28 Sanislău, CF nr.3, nr.top.445 şi 1155 mp.teren. S-a stabilit că preţul de pornire este cel stabilit prin expertiza însuşită de Consiliul local şi că vânzarea se va face prin licitaţie publică cu strigare.
în legătură cu imobilul în litigiu, reclamantul a formulat cerere de cumpărare în baza Legii 550/2002 la data de 5.12.2002 sub nr.3631/5.12.2002, în termenul de 30 de zile de la data intrării în vigoare a Legii nr.550/2002 privind vânzarea spaţiilor comerciale proprietate privată a statului şi a celor de prestări servicii, aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a consiliilor locale, precum şi celor aflate în patrimoniul regiilor autonome de interes local, prevăzut de art.17 al.1 din acest act normativ. Potrivit art.17 al.2 din Legea nr.550/2002, „După expirarea termenului prevăzut la alin.2 spaţiile comerciale pentru care nu s-a depus solicitarea de cumpărare se vor vinde prin licitaţie publică cu strigare, în condiţiile legii”.
De asemenea, potrivit prevederilor art.16 din Legea nr.550/2002, „vânzarea spaţiilor comerciale, de prestări servicii şi de producţie către comercianţi, respectiv prestatorii de servicii persoane fizice sau juridice, care le folosesc în baza unui contract de închiriere, concesiune, locaţie de gestiune, asociere în participaţiune sau leasing încheiat în condiţiile legii şi valabil la data intrării în vigoare a prezentei legi, se face la solicitarea acestora, prin metoda negocierii directe. Nu beneficiază de aceste prevederi peroanele fizice sau juridice care au înregistrat restanţe la plata chiriei cel puţin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului cu vânzătorul, persoanele care nu au respectat prevederile contractului cu vânzătorul (subînchirieri nepermise, divizare în scopul unor asocieri nepermise), precum şi persoanele fizice sau juridice care au obligaţii neachitate fata de stat la data vânzării spaţiului”.
Prin probele administrate în cauză, respectiv contractul de închiriere nr.4/2000, adeverinţa nr.39.981/18.05.2006 emisă de DGFP Satu Mare şi extrasele după procesele verbale ale şedinţei Consiliului Local Sanislău din data de 23.10.2000, 19.12.2002 şi 25.02.2003, reclamantul a făcut dovada că, la data intrării în vigoare a Legii nr.550/2002 deţinea un contract de închiriere valabil cu privire la imobilul în litigiu, că acesta nu a înregistrat restanţe din culpa sa la plata chiriei cel puţin 6 luni consecutive din momentul încheierii contractului de vânzătorul, a respectat clauzele acestui contract, nu are obligaţii neachitate faţă de stat la data vânzării spaţiului.
Astfel fiind, instanţa constată că reclamantul îndeplineşte întru-totul condiţiile prevăzute de art.16 din Legea nr.550/2002 în sensul că acesta este îndreptăţit să cumpere imobilul în litigiu prin negociere directă cu vânzătorul.
Având în vedere faptul că, până la data soluţionării prezentei cauze, cererea reclamantului de cumpărare a imobilului, nu a fost soluţionată în mod expres de către pârât în sensul admiterii sau respingerii acesteia, şi că refuzul vânzătorului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare cu reclamantul rezultă din atitudinea acestuia exprimată prin HCL nr. 16/2003 respectiv HCL nr. 13/2006 în sensul că acesta insistă (contrar sentinţei de contencios administrativ nr.71/2004 dată de Tribunalul Satu Mare) în vânzarea imobilului prin licitaţie publică cu strigare, instanţa a apreciat că acţiunea înaintată de reclamant privind obligarea pârâtului la vânzarea prin negociere directă a imobilului în litigiu este admisibilă şi întemeiată.
In consecinţă, în temeiul art.2 pct1 lit.”d” C.pr.civ., art.10 din Legea nr.550/2002 raportat la art.10 al.2 şi art.8 al.3 din Legea nr.550/2002 şi a textelor de lege amintite, instanţa a admis acţiunea în contencios administrativ înaintată de reclamant astfel cu aceasta a fost formulată, fără a acorda cheltuieli de judecată în cauză, întrucât acestea nu au fost solicitate de reclamant în temeiul art.274 C.pr.civ.
Sursa primară: Sentinţa civilă nr. 171/CA/27.09.2006 a Tribunalului Satu Mare –
Secţia comercială şi de contencios administrativ. Irevocabilă.
